ADR-0069: Tag-45-Entscheid — T04 Immobilienmarkt-Signal wird das dritte öffentliche Werkzeug

Status: Accepted
Datum: 2026-09-15
Owner: Andreas (Entscheid delegiert an die technische Umsetzung, 15.09.2026)
Parent: #493 (Roadmap-Paket TOOL-05)
Adressiert Risiken: R-01/R-02 (Datenrechte, Quellenstand), R-06 (Scheingenauigkeit), R-09 (Single-Tech-Founder-Bottleneck)
Berührt: ADR-0055 (T03 als Nichtziel), ADR-0029/ADR-0030 (T05), #449

Kontext

Die 90-Tage-Roadmap verlangt bis Tag 90 drei öffentliche Werkzeuge. T01 PV-Ertrag und T02 Standort-Check sind live. Das dritte Werkzeug ist an Tag 45 „anhand Datenreife, Nachfrage und Gate-Lage zwischen T03, T04 und T05“ zu entscheiden. Der Build-Slot wird mit dem Abschluss von T06 (#570, Slices 1–3 live) frei.

Faktenlage am 15. September 2026 (Belege im Repo, Stand 03a7406):

Kriterium	T03 Parzellenpass	T04 Immobilienmarkt-Signal	T05 Förder-Check
Datenreife	BEV-Spiegel nur Pilot-BBox Gänserndorf (29.746 Geometrien, Stand 2026-04-01); kein bundesweiter Import	sechs Quellen live verifiziert und per Cron aktualisiert (Statistik Austria HPI, Eurostat, EZB, OECD, BIS, OeNB FPI); Schema 0012; AT bis Q4/2025	`config/foerderungen.draft.json`, sechs Programme, alle Werte `herkunft: "annahme"`, `ENTWURF_UNBESTAETIGT`
Rechte	BEV schriftlich bestätigt (#77), release-gebunden, Re-Review 2027-02-04	CC BY 4.0 bzw. frei mit Quellenangabe; noch keine `source-rights`-Datei, Quellen `legacyUnverified`	robots-/Nutzungsprüfung je Quellenfamilie offen
Offene Gates	bundesweite Importnachweise, DATA-05 Restore-Probe, NÖGIS #413; ADR-0055 nennt den Pass ausdrücklich als Nichtziel	Source-Release und Rechte-Review für die Preisquellen; kein ADR, keine Feature-Doku	#449: vier Discovery-Punkte, keiner belegt; kein Goldstandard (≥ 50 Programmversionen); Doppel-Gate mit quartalsweiser Fachsichtung; POC-Gates #289–#293; ~8 neue Entitäten
Externe Abhängigkeit	keine für den Bau, BEV-Re-Review 2027	keine	Fachowner Magnus für jede Freigabe; letzter Abnahmeslot verstrich (#305)
Gemessene Nachfrage	keine	keine	keine
Qualitative Nachfrage	Zielgruppe breit (4 Gruppen), aber Pilot-BBox	Zielgruppentabelle nennt „Marktindikatoren“ für Immobilienprofis; im Briefing nicht als Nutzerproblem	im Briefing Kern-USP („Fördermatching“), dort aber ausdrücklich „nicht im MVP“
Wiederverwendbar	Parzellen-ID, Site-Check-Karte, Exportkanal	Datenpfad komplett, Registry-Eintrag vorhanden	Report-Sektion `foerderungen` als Entwurf

Gemessene Nachfrage kann den Entscheid nicht tragen: MET-02 zeigt für das einzige instrumentierte Werkzeug zwei Funnel-Starts in 14 Tagen, der Standort-Check ist bewusst nicht instrumentiert, ein Suchmaschinen-Index ist nicht belegt (SEO-01 offen). Die Roadmap warnt zugleich: „Candidate-Tools werden nicht nur deshalb gebaut, weil Daten bereits irgendwo im Report vorhanden sind.“

Entscheidung

T04 Immobilienmarkt-Signal wird das dritte öffentliche Werkzeug (TOOL-05).

Scope, bewusst eng: /werkzeuge/immobilienmarkt beantwortet „Wie hat sich das offizielle Preisniveau in Österreich und im gewählten Bundesland entwickelt?“ mit Quartals-/Jahresindizes aus Statistik Austria (HPI) und OeNB (Fundamentalpreisindikator), ergänzt um Eurostat als EU-Vergleich. Keine Objekt-, Adress- oder Bezirkswerte, kein €/m², keine Bewertungsaussage. Die Granularitätsgrenze steht sichtbar im Ergebnis.
Warum T04 und nicht T05, obwohl Förderung der stärkere Nutzerbedarf ist: T05 kann das Tag-90-Gate nicht erreichen. Jeder sichtbare Fördertreffer braucht eine aktuelle Primärquelle und Feld-Evidenz; heute ist kein einziger Wert belegt, der Goldstandard fehlt, und jede Freigabe hängt an einem externen Fachowner mit quartalsweiser Sichtung. Ein Förder-Check mit Annahmen als Fakten wäre genau die Scheingenauigkeit, die die Roadmap verbietet. T05 bleibt Discovery mit klar benannter Bringschuld (unten).
Warum nicht T03: Der Parzellenpass ist außerhalb einer 0,16° × 0,12° großen Pilot-BBox leer. Ein bundesweiter BEV-Import samt DATA-05 ist ein eigenes Phase-3-Paket und in 45 Tagen neben Packaging nicht ehrlich lieferbar. ADR-0055 hat den Pass ausdrücklich als Nichtziel gesetzt; das bleibt bis zum bundesweiten Importnachweis so.
Bedingung gegen „nur weil Daten da sind“: T04 wird nur gebaut, wenn Slice 1 zuerst die Preisquellen in den Source-Release-Vertrag überführt (Rechte-Review, Freshness, Coverage-Matrix-Lane) und die Registry den Coverage-Contract von notMigrated auf machine hebt. Ohne diesen Nachweis bleibt der Eintrag planned.
Instrumentierung als Nachfragetest: T04 wird wie T01 in MET-01 instrumentiert. Der Tag-90-Bericht weist die Abschlüsse ehrlich aus; bleibt die Nachfrage aus, ist das ein Ergebnis, kein Scheitern.

Bringschuld T05 (bleibt Discovery, #449)

Damit T05 in einer späteren Phase gebaut werden kann, müssen belegt sein: Primärquellenregister mit robots-/Nutzungsprüfung; mindestens 50 annotierte Programmversionen als Goldstandard; für die sechs Programme im Entwurf Beträge, Sätze und Bedingungen mit Dokumentreferenz statt annahme; ein verbindlicher Fachsichtungsrhythmus mit Vertretungsregel. Diese Punkte gehen als Ask-Block in #449.

Alternativen, die erwogen wurden

Alternative	Pro	Contra	Warum verworfen
T05 Förder-Check jetzt bauen	stärkster qualitativer Bedarf, Kern-USP im Briefing, Report-Sektion vorhanden	null belegte Werte, Goldstandard fehlt, externer Fachowner für jede Freigabe, ~8 neue Entitäten, Tag-90-Gate unerreichbar	Scheingenauigkeit und externe Blockade
T03 Parzellenpass jetzt bauen	Daten und Exportkanal release-gebunden, breite Zielgruppe	Abdeckung nur Pilot-BBox; bundesweiter Import + DATA-05 sind eigene Pakete; ADR-0055-Nichtziel	leeres Werkzeug außerhalb Gänserndorf
Kein drittes Tool, stattdessen PAY-01 vorziehen	Fokus auf Umsatzpfad	verletzt das Tag-90-Ergebnis „drei Werkzeuge“; PAY-01 hängt an #290 und ist damit extern blockiert	Roadmap-Ziel und Gate-Lage
T04 mit Bezirks-/Adresswerten (IMMOunited/Grundbuch)	echter Mehrwert für Profis	lizenzpflichtig, ADR-0016, Kosten und Vertrag offen	nicht in 45 Tagen, nicht ohne Rechte

Konsequenzen

Positiv

Einziger Kandidat ohne externes Gate; der Bau hängt nur an eigener Arbeit.
Datenpfad, Cron und Schema existieren; der Aufwand konzentriert sich auf Rechte-Bindung, Werkzeugseite, Methodik und 20 dokumentierte Fälle.
Zwingt die 38 legacyUnverified-Quellen erstmals im Preisbereich in den Release-Vertrag.

Negativ / Trade-offs

Nachfrage ist unbelegt; das Werkzeug kann sich als wenig genutzt erweisen. Das wird gemessen, nicht vermutet.
Der stärkste Nutzerbedarf (Förderung) wird nicht bedient; das ist eine Folge fehlender Fachfreigabe, nicht fehlenden Willens.
OeNB-Daten brauchen einmal je Quartal einen manuellen Download (#87); Freshness-Gate muss das ehrlich anzeigen.
Indexdaten sind abstrakt; die Seite braucht Erklärtexte, sonst wirkt sie leer.

Folge-Entscheidungen

Folge-Issue #575 TOOL-05/T04 mit Slices (Rechte-Bindung, Werkzeugseite, Instrumentierung, Release-Evidenz).
#449 erhält den Ask-Block an Magnus; T05-Status bleibt Discovery.
Roadmap: T03 „Conditional“ → „Deferred bis bundesweiter BEV-Import“, T04 „Candidate“ → „Build (Tag-45-Entscheid)“.

Referenzen

Roadmap 90-Tage-Plattform, Zeilen Portfolio und Phase 3
Faktenbasis: docs/DATA-SOURCES.md Kategorie 6, docs/evidence/met-02-baseline-2026-08-18.md, docs/evidence/fnd-03-bev-rights-2026-08-04.md, config/foerderungen.draft.json, lib/tools/registry.ts