Magnus Deubner × Andreas Ostheimer · Cofounder 50 / 50 Pilotregion Niederösterreich Vertrauliche Arbeitsfassung

LandNutzen.
Nutzungspotenzial sichtbar machen.

Eine digitale Plattform, die Leerstand und Brachflächen im ländlichen Raum wieder nutzbar macht — und ein Briefing, das die Roadmap dorthin nüchtern auf die Realität von Datenrechten, Haftung und Aufwand prüft.

Konzept lesen Reality Check ansehen

26.08.

Statusstand 2026

Szenarien live

NÖ

Pilotregion

Test

Stripe-Modus

Aktueller Stand · 26. August 2026

Ist-Stand und historische Planung sind getrennt.

Der Standort-Report mit sechs Szenarien, Permalink/PDF, Passkey- oder Magic-Link-Login, Konto- und Org-Bereichen sowie k-anonymem Gemeinde-Überblick bleibt als NÖ-Pilot live. Hinzugekommen sind der öffentliche Werkzeug-Hub, der österreichweit geprüfte PV-Ertragsrechner und der eigenständige, nicht persistierte Standort-Check, sechs menschlich freigegebene quellengeprüfte Wissensbeiträge, die 9/9-Coverage-/Rechtematrix und das Source-/Release-Ledger. Alle sechs Beiträge sind öffentlich verfügbar; aktuell gibt es keine unfreigegebenen Entwürfe und das Sechs-Live-Beiträge-Gate ist erfüllt. Der Datenpass zeigt sieben Quellenkarten mit belegter Abdeckung, Aktualität und klaren Grenzen; BEV und Hochwasser bleiben auf ihre dokumentierten Piloten beschränkt, NÖGIS sowie nicht konfigurierte Quellen geschlossen. Produktion führt derzeit 50 Quellen: zwölf mit aktivem qualifiziertem Release und 38 ausdrücklich als Legacy/unbestätigt. Die Werkzeugmatrix weist 34 Public-Display-Lanes und 306 fail-closed Statuszellen aus; der Altlasten-Lookup bleibt bewusst ausschließlich im Mehrwert-Bericht und ist keine Standort-Check-Lane. Stripe Checkout und Billing-Portal laufen ausschließlich im technisch erzwungenen Testmodus; reale Zahlungen, fachliche Produktfreigabe, Marktlaunch und ein systematisches Leerstandsinventar sind nicht live.

Auth-Nachtrag · 9. August 2026: Passkeys sind produktiv aktiviert und die vollständige Geräteabnahme — Einrichtung im Konto, Abmeldung und erneuter Passkey-Login — ist erfolgreich. Der Magic-Link bleibt Wiederherstellungsweg; platform_admin bestätigt den Admin-Zugriff weiterhin zusätzlich mit TOTP.

Eine formale POC→MVP-Entscheidung wurde nicht getroffen. Der gemeinsame Abnahmeslot #305 endete am 2. August ohne Meeting; #288 wurde anschließend zugunsten des asynchronen Plattformmodus geschlossen, ohne daraus eine Abnahme abzuleiten. Offen bleiben fünf externe Gates: Pilotgemeinde (#289), AVV-Kette (#290), Szenario-Review (#291), Cofounder-/Rechtsformklärung (#292) und Beirat/Mediation (#293). Brachflächen-Zugang und produktiver Snapshot (#294/#376), der streng anonyme Report-Latenz-Abschluss (#276) sowie Accessibility inklusive VoiceOver (#287/#306) sind abgeschlossen. Phase 1 ist seit 18. August einschließlich der fail-closed geprüften, kennungsfreien 14-Tage-Baseline vollständig dokumentiert; Phase 2 hat mit DATA-01/02 begonnen. DATA-01 liefert das generische Import-Checkpoint-Harness. Zwei DATA-02-Slices trennen den technischen Lauf vom pointergebundenen Betriebsnachweis und ergänzen quellspezifische Drift- und Frischeregeln, stündliche Überwachung sowie deduplizierte Alerts an die bestehende Admin-Allowlist. DATA-03 bindet österreichweite Adapter an die Coverage-/Rechtematrix; DATA-04 verhindert über run-gebundene Current Views gemischte Quellenstände. TOOL-03 liefert den eigenständigen Standort-Check mit signierter Auswahl, sieben Datenkarten und offengelegten Abdeckungsgrenzen. CON-02 ist einschließlich menschlichem Schlussreview abgeschlossen: sechs Beiträge sind live, alle tatsächlich freigegeben, und der semantische Quellenfingerprint schützt künftige Updates. Ein bloßer Pointer-Wechsel ersetzt keinen Quellen-Drift, und keine Veröffentlichung oder Depublikation erfolgt automatisch. Bekannte Teilabdeckung bleibt sichtbar; weder Monitor noch Werkzeug verändern einen aktiven Datenstand. Der BEV-Pilotexport ist technisch an einen eigenen Exportrelease und einen vorhandenen wertschöpfenden Report gebunden. Der DXF-Consumer ist seit 26. August als release_bound produktiv aktiv: der finale Stand dpl_CaUMXVpyerL5iV6BzraupmboMgtr auf Merge-SHA 8b276764f8d5803e8dc6ecdbe54323d8b38445c1 lieferte einen parser-validen DXF, Negativfälle blieben fail-closed und der Flag-Rollback auf 404 und ein ausgeblendetes OpenAPI-Schema wurde vor der Wiederaktivierung nachgewiesen. NÖGIS-Rechte (#413), ein eigenständiger Parzellenpass und die übrigen externen Freigaben bleiben offen; SEO-01 ist der nächste eigenständige offene Schritt: 14 öffentliche Canonicals, die Methodikseite und neun Breadcrumb-Dokumente sind technisch vorbereitet, private Seiten bleiben noindex. Das geprüfte Google-Konto besitzt keinen Domain-Property-Zugriff und keine sichtbare URL-Prefix-Property; im geprüften Bing-Zugang ist kein Nachweis verfügbar. Der tatsächliche Suchmaschinenindex bleibt unbestätigt.

Der verbleibende technische, inhaltliche und kommerzielle Plattform-Backlog aus dieser Arbeitsphase ist in GitHub-Issue #493 gebündelt. Bereits produktiv abgenommene Arbeit wird dort nicht wieder geöffnet; neue Umsetzung beginnt über abgegrenzte Folge-Issues mit eigenem Produktionsnachweis.

Die kanonische, routen- und codebasierte Statusquelle ist /docs/status. Frühere Phasenpläne und datierte Gesprächsnotizen bleiben als Historie erhalten und sind ausdrücklich keine aktuelle Featureliste.

Inhalt — Kapitel und laufende Ergänzungen

Konzept

Was LandNutzen ist und wem es nützt.

Roadmap

Sechs Phasen über 48 Monate, jeweils mit Realitätsabgleich.

Realitätsabgleich

Was machbar ist — und was nicht ins MVP gehört.

Datenlage

Welche Quellen tragen — mit konkreten Endpoints und Lizenzhinweisen.

Luftbilder & AI

Open-Data-Layer als USP-Verstärker gegen Single-Point-of-Failure.

API-Ökonomie & Architektur

Token-Kosten, Stripe-Gebühren, Rate-Limits, Async-Architektur, Compliance.

06+

API & KI-Zugang

REST-API, MCP, Skill und AI-Parität.

06++

Öffentlicher Teil & Rollen

Hauptrisiken

Priorisierte Risiken; das vollständige Register liegt im Repository.

Governance, Recht & Beteiligung

IP-Modelle, Konflikt-Mechanik, Haftung — Anteile geklärt (50/50 Cofounder).

4-Wochen-POC

Kritische Annahmen vor Vollbau testen.

Zahlen & Szenarien

ARR-Bandbreite, Funnel, Failure-Wahrscheinlichkeit.

Entscheidungsmatrix

Grün-/gelb-/rot-Kriterien für Ja oder Nein.

Scoping-Gespräch · Dienstag

Reihenfolge, Formulierungen, erwarteter Ausgang.

Leerstandstool · Ortskern & Region

Nutzenargumentation, ehrliche Standortbestimmung, offene Fragen.

01 — Kernidee

Eine Lücke, die niemand füllt.

Bestehende Katastersysteme erfassen Leerstand, aber niemand weiß, was konkret mit einer Liegenschaft möglich wäre, was es kostet und welche Förderungen verfügbar sind.

LandNutzen schließt diese Lücke als niederschwellige Entscheidungs- und Kommunikationsschicht über vorhandenen Geodaten.

Eigentümer, Gemeinde oder Planer geben eine Adresse ein. Die Plattform liefert automatisch Kataster-, Widmungs- und Klimadaten sowie 6 konkrete Nutzungsszenarien mit Ampelsystem, Grobkostenschätzung, passenden Förderungen und Klimarisiko-Check — kostenlos, ohne Login, in Minuten.

BEV Kataster NÖGIS Widmung NÖ OGD Hochwasser SPARTACUS v3 Klima 2025 (release-gebunden live) Brachflächen-Dialog LLM via Vercel AI Gateway

Zielgruppen

Eigentümer

Liegenschaftseigentümer

Kostenlose Ersteinschätzung in Minuten. Kein Login. Klarheit über Nutzungsoptionen, ohne sofort einen Sachverständigen beauftragen zu müssen.

Public

Gemeinden & Politik

Leerstandsberichte, Fördermittel-Übersicht, Aggregat-Dashboard für die Ortsentwicklung. Gemeinde-Paket: Zielpreis 990 €/Jahr, noch nicht buchbar.

Pro

Planungsbüros

Volldatenexport im geplanten Abo-Modell. Planer-Lizenzen Zielpreis 59–149 €/Monat, Beratung als Zielprodukt ab 490 €; produktive Buchung ist nicht freigegeben.

Alleinstellungsmerkmal: Brachflächenpotenzial + Nutzungsszenarien + Klimarisiko + Fördermatching in einem einzigen Tool — Pilot in NÖ, geplante Skalierung im DACH-Raum.

02 — Historischer Phasenplan · Mai 2026

Sechs Phasen als ursprüngliche Planung.

Der ursprüngliche Projektplan strukturierte die Entwicklung von der Gründung bis zum DACH-Rollout. Die Aufgabenlisten bleiben als historischer Plan erhalten und beschreiben ausdrücklich nicht den heutigen Featurestatus. Aktuelle und zukünftige Arbeit: Produktstatus und lebende Roadmap.

Phase 0

Marke, Förderung & POC-Vorbereitung

Sofort – Monat 2 · 7 Aufgaben jetzt + Gründung nach POC

Erledigt: landnutzen.at sichern und produktiv anbinden; .com / .eu bleiben optional
EUIPO-KMU-Förderantrag (75 % Rückerstattung)
discover.ip Vorabdiagnose beim ÖPA
Schutzfähigkeit „LandNutzen" anwaltlich prüfen
Wortbildmarke beim ÖPA Fast-Track anmelden
KMU.DIGITAL Beratungsförderung beantragen
LEADER-Förderantrag NÖ einreichen
Gesellschaftsgründung & NDA-Vorlage: bewusst nach erfolgreichem POC (Phase 2-Start)

Realistische Einordnung · 2–6 Wochen, parallel zum POC

Marken- und Fördertasks laufen jetzt. Die formelle Gesellschaftsgründung ist bewusst nach dem POC angesetzt — bis dahin gilt die schriftliche Cofounder-Absprache 50 / 50 (Magnus × Andreas, vereinbart 12.5.2026, siehe §08) als Arbeitsgrundlage. Andreas (Ostheimer OG) übernimmt in der Vorphase Programmier- und Designaufgaben in Personalunion, ein externer Designer und der zugehörige NDA-Punkt sind im POC nicht nötig. Nach POC-Erfolg: GesbR mit GmbH-/FlexKapG-1:1-Umwandlungsklausel oder direkt FlexKapG, je nach Kunden-/Haftungsprofil zum POC-Ende; IP, Vesting, Leaver-Regeln dann schriftlich vor Marktbetrieb. GesbR-Haftung bleibt der Grund, dass diese Schicht nicht leichtfertig zu früh formalisiert wird.

Phase 1

Scoping & Architektur

Monat 1–3 · 8 Aufgaben

Technisches Scoping-Gespräch mit Programmierpartner
Datenbankschema + Entity-Relationship-Diagramm
BEV-WFS Parzellen-Lookup — Proof of Concept
HORA 3.0 WMS-Anbindung (Hochwasserzonierung)
UX-Wireframe Eingabe + Ergebnisansicht (lo-fi)
Kooperationsgespräch Brachflächen-Dialog / BMLUK
Pilotgemeinden in NÖ verbindlich einbinden
ecoplus NÖ kontaktieren (Kooperationsvereinbarung)

Realistische Einordnung · 3–5 Wochen

Machbar, wenn Domain-Input von Magnus konkret kommt. Die BEV-Rechte für Spiegelung und abgeleitete Exporte sind seit 04.08.2026 schriftlich bestätigt. Der release-gebundene BMLUK/Umweltbundesamt-OGD-Snapshot ist als neutraler potential_lookup live; er liefert keinen amtlichen Brachflächenbefund und ersetzt kein systematisches Leerstandsinventar. Beim BEV-Export sind Pointer, Consumer-Bindung sowie der kontrollierte DXF-Produktions- und Rollback-Readback aus Issue #412 abgeschlossen.

Phase 2

MVP-Entwicklung

Monat 3–6 · 10 Aufgaben

Sprint 1: Eingabemaske + BEV-Kataster + Widmungsabfrage
Sprint 2: Szenario-Engine (historisch mit 5 geplant; heute 6 Szenarien live, fachlich unbestätigt)
Sprint 3: Klimarisiko-Modul (HORA + GeoSphere)
Sprint 4: ALSAG-Kontaminationskataster einbinden
Sprint 5: LLM-Reportgenerierung (Vercel AI SDK + AI Gateway, 3 Rollenprofile)
DSGVO-Konzept & Datenschutzerklärung finalisieren
Anonyme Ersteinschätzung live (kein Login, Rate-Limit 10/Tag)
Hi-fi Design & Markenbild (Logo, Farben, Typografie)
Interner Beta-Test mit 3 Pilotgemeinden
aws Digitalisierung Förderantrag (KI-Modul, 30 % Zuschuss)

Realistische Einordnung · 4–6 Monate Vollzeit-Äquivalent

Szenario-Engine, Datenintegration und Qualitätssicherung sind Hauptaufwand — nicht das LLM. ALSAG-Sprint umformulieren: Verdachtsflächenkataster existiert seit 01.01.2025 nicht mehr; „Haftungsrisiko eliminieren" ist fachlich nicht mehr haltbar. Nur publizierte Flächen anzeigen, klarer Disclaimer. DSGVO-Sonderfall „Adresseingabe ohne Login": die Adresse ist auch ohne Konto personenbezogen — Privacy-Notice und Rate-Limit reichen nicht; AVV mit Sub-Prozessoren (Hosting, LLM, Geo-APIs) und ein klarer Speicher-/Löschzyklus müssen vor Live-Schaltung stehen.

Phase 3

Launch & Monetarisierung

Monat 7–12 · 11 Aufgaben

Erledigt: Auth-System (Passkey-/Magic-Link-Login, Rollenverwaltung, TOTP-2FA)
Teilweise: Stripe Checkout/Portal im Testmodus; Preise und Produktion offen
Teilweise: PDF/Permalink live; BEV-GeoJSON/PDF/DXF report- und releasegebunden produktiv, eigenständiger Planer- oder Massenexport offen
Erledigt mit Grenze: k-anonymer Gemeinde-Überblick; kein Leerstandsinventar
Beratungs-CTA (Calendly-Embed, Erstberatung 490 €)
Erledigt: Denkmalschutz-Indikator (BDA) + RTR-Breitbandatlas
Förder-Index: KPC Flächenrecycling-Daten automatisch
Öffentlicher Launch NÖ (Pressemitteilung, Gemeindebund)
Erste 5 zahlende Planer-Lizenzen akquirieren
KMU.DIGITAL Umsetzungsförderung abrechnen
Unionsmarke EUIPO anmelden

Realistische Einordnung · 3–4 Monate nach belastbarem MVP

Status 15.07.2026: Auth, Report-Übernahme, Rollen, Gemeinde-Aggregat, BDA und Breitband sind live. Stripe ist nur im Testmodus. Planer-Export GeoJSON/DXF erst nach BEV/NÖGIS-Rechtsprüfung — Datennutzungsrechte können Export beschränken. Förder-Index als kuratierter Katalog, nicht vollautomatisches Scraping.

Phase 4

Skalierung 2. Bundesland

Monat 13–24 · 10 Aufgaben

GmbH-Gründung prüfen (ab Umsatz > 50 000 €/Jahr)
Fachliche Kooperation für laufende OGD-Aktualisierung und Validierung prüfen
Rollout Steiermark oder OÖ (GIS-Daten, Förderdatenbank)
Österreichischer Gemeindebund: Rahmenvertrag verhandeln
Kooperationsmodell mit regionalen Partnern
Netzwerkeffekte: Community-Feature, Benchmark-Daten
Offline-Eingabe-Modus für Vor-Ort-Begehung (PWA-Sync)
B2B-Datenprodukt (aggregierte Leerstandsanalyse)
INTERREG-Förderantrag (AT-CZ oder AT-SK)
TU Wien / BOKU Forschungskooperation (Horizon Europe)

Realistische Einordnung · 4–8 Monate je Bundesland

Widmungsdaten und Landeslogik sind größter Skalierungsblock — allein die Widmungs-Integration kostet 4–8 Wochen pro Bundesland (eigenes OGD-Schema, eigene WFS/WMS-Endpunkte, eigene Generalisierungslogik). geoland.at als gemeinsames Geoportal aller Bundesländer reduziert den Aufwand potenziell deutlich, sofern die jeweiligen Layer dort verfügbar sind — vor Phase 4 prüfen, welche Bundeslogiken bereits aggregiert sind und welche separat angebunden werden müssen. Dazu kommen Förderlandschaft und behördliche Eigenheiten. GmbH/FlexKapG möglicherweise früher sinnvoll als „erst ab 50 000 €" — Haftung skaliert mit Kunden, nicht mit Umsatz. Zweiter Tech-Hire ab Monat 18 als Budgetposition einplanen, sonst wird die Single-Tech-Founder-Engstelle zum Skalierungsbremser.

Phase 5

DACH-Rollout

Monat 25–48 · 7 Aufgaben

White-Label-Lösung für Bundesländer entwickeln und lizenzieren
Deutschland-Rollout: BauGB-Logik, BBodSchG, ALKIS-Anbindung
Schweiz-Rollout: kantonale GIS-Dienste, RPG-Widmungslogik
ESG-Daten-API für institutionelle Investoren
Madrid-Marke für DACH + ausgewählte Zielländer
Horizon Europe / Digital Europe Hauptantrag
Investoren-Pitch (Exitmodell, GmbH-Struktur, Bewertung)

Realistische Einordnung · 12–24+ Monate mit weiteren Tech-Hires

BauGB/BBodSchG/ALKIS und kantonale CH-GIS sind jeweils eigene Projekte. Als Langfristoption belassen, aber nicht als gesicherte Roadmap ohne Tech-Hires und Partner verkaufen. ESG-Datenprodukt nicht im MVP-Versprechen.

03 — Realitätsabgleich

Was machbar ist — und was nicht ins MVP gehört.

Der kritische Aufwand liegt nicht beim LLM-Stack, sondern bei Datenrechten, Datenqualität, Widmungslogik, Szenario-Engine, Haftungsaussagen und laufender Pflege. Ein belastbarer NÖ-MVP ist realistisch — wenn der Scope eng bleibt.

Machbar Im Pilot belegbar

Adresseingabe und Karten-/Datenlayer für eine Pilotgemeinde
Erste Risikoindikatorik (HORA, GeoSphere)
Strukturierter KI-Report mit Quellenbindung und Disclaimer
Indikative Widmungsampel auf Basis NÖGIS
Demo-Report für ein Beispielgrundstück, ein Rollenprofil

Heikel Nur mit Rechts-Gate

Parzellenscharfe verbindliche Aussagen (nicht: behördlicher Nachweis)
Planer-Export GeoJSON/DXF — BEV-Rechte, Release-Bindung und begrenzter DXF-Live-/Rollback-Readback bestätigt; NÖGIS-Rechte #413 und Vollprodukt offen
Automatisches Fördermatching — kein zentraler API-Zugang
ALSAG-„Haftungsrisiko eliminieren" — nicht mehr haltbar
DACH-Rollout, kommerzielle Weitergabe von Geodaten

Nicht im MVP: voller Förderindex, Gemeinde-Dashboard, Planer-Abo, eigenständiger DXF/GeoJSON-Massenexport, White Label, DACH-Rollout, ESG-Datenprodukt. Diese Bausteine kommen nach dem belastbaren MVP — und nur, wenn die Annahmen aus Phase 1 schriftlich bestätigt sind.

Wesentliche Korrekturen am Projektplan

PDF-Aussage	Problem	Angepasste Formulierung
Revenue Share 45/30/15/10 % ✓ ERLEDIGT	Unklar, ob Anteile, Umsatz oder Gewinn — Rollen nicht belegt.	Ersetzt durch 50 / 50 Cofounder-Struktur Magnus × Andreas (vereinbart 12.5.2026). Magnus' Vorinvestitionen als Gesellschafterdarlehen — siehe §08.
GesbR gründen + IP fixieren	GesbR-Haftung ist erheblich; IP nicht nur Formalität.	GesbR nur für Vorphase mit engem Scope. IP/Vesting/Leaver vor Codebeginn schriftlich.
BEV-WFS Parzellen-Lookup	Technisch machbar; BEV-Rechte für Spiegelung und abgeleitete Exporte sind bestätigt.	Lookup und begrenzter Reportexport release-gebunden im Pilot; DXF ist nach erfolgreichem Produktions-, Parser- und Rollback-Readback aus #412 aktiv.
ALSAG / Haftungsrisiko eliminieren	Verdachtsflächenkataster existiert seit 01.01.2025 nicht mehr.	Altlastenindikator nur für veröffentlichte Flächen; kein Haftungsversprechen.
Klimarisiko-Check (NÖ OGD + SPARTACUS v3)	Hochwasser-Abflussbereiche kommen aus NÖ OGD. Temperatur, Niederschlag und Sonnenscheindauer stammen aus dem release-gebundenen SPARTACUS-v3-Jahressnapshot 2025 im 1-km-Raster. Beides sind Standortindikatoren, keine rechtsverbindlichen Nachweise.	Risikohinweis mit Quellenangabe, Datenstand und Disclaimer.
Förder-Index automatisch einbinden	Keine zentrale API; hoher Pflegeaufwand.	MVP: kuratierter Förderkatalog. Teilautomatisierung später.
Planer-Export GeoJSON/DXF	BEV-Rechte sind bestätigt; NÖGIS und jede weitere Quelle bleiben separat zu qualifizieren.	BEV-Geometrie nur report-, release- und pilotgebunden; DXF nach Live-, Parser- und Rollback-Readback #412 produktiv. NÖGIS-Inhalte nur nach eigenem Rechte- und Release-Nachweis (#413).
DACH-Rollout Monat 25–48	D / CH haben eigene Rechts- und Datenwelten.	Langfristoption — keine gesicherte Roadmap ohne Tech-Hires und Partner.

04 — Datenlage

Welche Quellen tragen — und was sie nicht versprechen können.

Einfache Übersicht — was jede Quelle über die Liegenschaft sagt

Eingabe

Eine Adresse.

Das System verschneidet sie mit mehr als einem Dutzend Geodaten-Quellen — hier zu fünf thematischen Kategorien gebündelt — und übergibt das Ergebnis an die Szenario-Engine.

Grenzen & Geometrie

Wo liegt das Grundstück, wie groß ist es, was steht darauf?

BEV Kataster Parzellengrenzen, exakte Fläche, Grundstücksnummer.
basemap.at Orthofoto Aktuelles Luftbild (20 cm Auflösung), Lage im Kontext.
Microsoft Building Footprints KI-erkannte Gebäudeumrisse, flächendeckend für AT.
geoland.at Gemeinsames Geoportal aller Bundesländer — vereinheitlichter WMS/WFS-Zugang, zentraler Skalierungshebel ab Phase 4.

Widmung & Schutz

Was darf hier gebaut werden — und was plant die Gemeinde gerade?

NÖGIS Widmung Bau-, Grün-, Industrie- oder Sonderland — die rechtliche Ampel.
BDA Denkmalschutz Liegt ein historisches Schutzobjekt auf oder neben der Parzelle?
Gemeinderatsprotokolle Aktuelle Planungs- und Widmungsvorhaben — was offiziell bald gelten könnte, bevor es im NÖGIS-Layer auftaucht.

Risiko & Klima

Was bedroht das Grundstück — Wasser, Boden, Wetter?

HORA 3.0 Hochwasserzonen HQ30 / HQ100 / HQ300.
ALSAG / Altlastenportal Release-gebundene Punktprüfung auf veröffentlichte Altlasten und 1-km-Nähe.
GeoSphere Austria — SPARTACUS v3 Jahressnapshot 2025: Temperatur, Niederschlag und Sonnenscheindauer im 1-km-Raster.

Realnutzung & Infrastruktur

Was ist tatsächlich vor Ort & drumherum verfügbar?

Sentinel-2 / Copernicus Versiegelungsgrad, Vegetationsdichte (NDVI), Veränderungen.
Brachflächen-Dialog · BMLUK KI-erkannte Potenzialflächen — Verdacht auf ungenutzten Bestand.
RTR Breitbandatlas Verfügbare Internet-Bandbreite — Standortfaktor für Gewerbe.

Förderung

Wer finanziert die Aktivierung mit?

KPC Flächenrecycling Bis 60 000 € für Entwicklungskonzepte, 50 000 € für Detailuntersuchung.
LEADER NÖ Regionale Förderung für ländliche Entwicklung.
KMU.DIGITAL · aws Digitalisierung Digitalisierungs- und KI-Boni für Konzept- und Umsetzungsphase.

↓

Ein Report in Minuten — mit 6 konkreten Nutzungsszenarien, Grob-Kostenschätzung, passenden Förderungen, Klima- und Bodenrisiko-Check. Kostenlos und ohne Login.

Detail-Tabelle — Befund, Implikation, Risiko

Datenquelle	Befund	Produktimplikation	Risiko
BEV Kataster / INSPIRE	WFS 2.0.0 + CSW-Metadaten (GML/GeoJSON). DKM ≠ Grundbuch — keine zentimetergenaue Vermessung; Toleranzmargen bei Flächenberechnung pflicht.	CC BY 4.0, dauerhafte Spiegelung und abgeleitete Exporte in wertschöpfenden Kundenreports mit BEV-Namensnennung schriftlich bestätigt. Export-Pointer und Consumer sind release-gebunden; DXF ist nach abgeschlossenem Produktions- und Rollback-Nachweis #412 kontrolliert aktiv.	Mittel
NÖ Widmungsumhüllende / NÖGIS	OGD mit WFS/WMS/JSON/SHP/KML, teils generalisiert.	Gut für Indikation und MVP-Ampel — keine rechtsverbindliche Auskunft.	Mittel
geoland.at	Gemeinsames Geoportal aller österreichischen Bundesländer. INSPIRE-konforme WMS/WFS-Dienste, einheitlicher Einstieg statt 9 separater Landes-APIs.	Strategischer Skalierungshebel ab Phase 4: vereinheitlicht die Bundesländer-Anbindung, reduziert den 4–8-Wochen-Aufwand pro neuem Bundesland.	Niedrig
Gemeinderatsprotokolle	Öffentlich, aber pro Gemeinde unterschiedlich publiziert (HTML, PDF, gescannt). Keine API, kein einheitliches Schema. Enthalten Widmungsvorhaben, Bauanträge, Förderdiskussionen.	Geplant, heute nicht implementiert: kein Scraper, keine OCR-/NER-/RAG-Pipeline und kein Cron. Zielbild erst nach DSGVO- und Datenqualitätskonzept.	Mittel
HORA / Naturgefahren	WMS via LFRZ — Risikokommunikation, ergänzt Gefahrenzonenpläne. Kommerzielle Nutzung ggf. Reseller-Vertrag (siehe Risiko-Karte in §07).	Blockiert und nicht im Produktpfad. Hochwasser kommt derzeit aus freien NÖ-OGD-Abflussbereichen; HORA erst nach schriftlicher Rechteklärung.	Mittel
ALSAG / Altlasten	Seit 01.01.2025 kein Verdachtsflächenkataster mehr. WFS-Endpoint `altlasten.umweltbundesamt.at/altlastenwfs/kontaminierteFlaechen/wfs` für veröffentlichte Flächen.	Release-gebundene `ST_Covers`-Prüfung des Adresspunkts im nativen EPSG:31287 plus nächste Altlast bis 1 km. Kein Parzellenbefund und keine Altlastenfreiheitsbestätigung.	Hoch
GeoSphere Austria — SPARTACUS v3	Release-gebundener Jahressnapshot 2025 in PostGIS, 1-km-Raster, CC BY 4.0; Web, API und PDF sind produktiv rückgelesen.	Regionaler Klimaindikator; weder Messung noch Prognose für eine einzelne Parzelle.	Mittel
BMLUK/Umweltbundesamt-Potenzialflächen	Release-gebundener OGD-Snapshot als neutraler `potential_lookup` live. Die KI-Klassifikation hat eine Falsch-Positiv-Rate (Schotter oder Lagerflächen können fälschlich als Potenzialfläche erscheinen).	Vorselektion mit Quellenhinweis; kein amtlicher Brachflächenbefund, kein Geometrieexport und kein Ersatz für eine systematische Leerstandsinventur.	Mittel
BDA Denkmalschutz	Live mit Grenze: NÖ-CSV als eingecheckte JSON, exakter In-memory-Match über KG-Code + Grundstücksnummer. Kein Netz, keine DB, kein Cron und kein 5-m-Puffer.	Indikator; Ensembles/Umgebungsschutz und nicht parzellengenaue Einträge fehlen. Verbindliche Auskunft nur durch das BDA.	Niedrig
RTR Breitbandatlas	Live mit Grenze: WMTS-GetFeatureInfo für die 100×100-m-Festnetzzelle, Next-Cache 1 Tag; kein Mirror und kein Cron.	Versorgungsindikator, kein Anschluss-/Tarifversprechen und kein Mobilfunk. CC BY 3.0 AT.	Mittel
Mapillary (Meta)	Crowdsourced Street-Level-Bilder, CC BY-SA 4.0 — kommerzielle Nutzung und AI-Auswertung erlaubt. Coverage in AT: Städte gut, ländliche Pilotregionen dünn.	Optionale Fassaden-Quelle für städtische Cases. Share-Alike-Klausel beachten: abgeleitete Datensätze ggf. selbst CC BY-SA.	Mittel
Google Street View · Bing Streetside	Maps Platform Terms verbieten Bulk-Download, Caching > 30 Tage, ML-Training und Erstellung konkurrierender Datenbanken. Static-API-Bilder ~ $0,007/Anfrage, aber rein zur Anzeige.	AI-Auswertung nicht zulässig. Maximal Embed-Player neben dem Report. Datenbank-Aufbau ist hartes ToS-Verbot.	Hoch
Förderdatenbank / KPC / LEADER	Keine REST-API. KPC „Online" nur für Antragsteller (PIN-geschützt). KPC Flächenrecycling: bis 75 % bzw. max 60 000 € Konzept, 50 000 € Detailuntersuchung.	Heute: kuratierte Regeln im fachlich unbestätigten Entwurf. Zielbild: versionierte PDFs mit Doppel-Gate und zitierfähigem RAG statt Web-Scraping.	Mittel

Stack — heute und Zielbild

Bereich	Status	Heute	Zielbild / Grenze
Frontend	Live	Next.js 16, React 19, TypeScript, Tailwind CSS 4, MapLibre GL JS	Kartenabdeckung hängt je Layer von der Quelle ab.
Backend	Live	Next.js Route Handler auf Node.js	Kein separater Python-/ETL-Service im Laufzeitpfad.
Datenbank	Live	Neon PostgreSQL + PostGIS, Drizzle ORM	pgvector wird heute von keinem Report-/RAG-Pfad abgefragt.
Background-Jobs	Live	Vercel Cron + geschützte Route Handler, Laufprotokoll in Postgres	Inngest erst als Zielbild für echte Mehrschritt-Workflows.
Klimadaten	Live mit Grenze	Atomarer SPARTACUS-v3-Lookup aus dem aktiven 2025-Release; Web, API und PDF produktiv rückgelesen.	Kein GeoSphere-Livecall, kein alter `geosphere_cache`- oder v2.1-Fallback; regionaler Indikator, keine Parzellenmessung.
Dateispeicher	Geplant	Reports liegen mit Retention in PostgreSQL; kein R2-Pfad	Cloudflare R2 erst mit implementiertem Zugriffsschutz und Retention.
Hosting / Compute	Live	Vercel, Next.js App Router	Deployment-Konfiguration ist `vercel.json`.
LLM	Live mit Grenze	Vercel AI SDK + AI Gateway für den optionalen Narrativ	Deterministischer Reportkern und Template-Fallback bleiben ohne LLM funktionsfähig.
PDF	Live	`@react-pdf/renderer` + `pdf-lib`	Puppeteer ist nur Zielbild eines möglichen Premium-Pfads.

05 — Luftbilder & Computer Vision

Was Open Data + AI zusätzlich liefert.

Im PDF-Plan kommen Luftbilder nicht vor. Dabei lässt sich aus frei verfügbaren Orthofotos und Copernicus-Layern eine zweite Datenebene aufbauen — unabhängig vom externen OGD-Snapshot, und damit ein Hebel gegen das Single-Source-Risiko.

Was technisch geht — Reifeebenen

Feature	Modell / Quelle	Reife	Wert für LandNutzen
Gebäudegrundrisse	Microsoft Building Footprints (vortrainiert, AT flächendeckend)	Produktionsreif	„Was steht auf der Parzelle?" — sofort nutzbar.
Versiegelungsgrad	Copernicus Imperviousness Layer / eigene Segmentierung	Produktionsreif	Harte Zahl als Basis für Entsiegelungsszenarien.
Vegetationsindikator (NDVI)	Sentinel-2 — 10 m Auflösung, 5-Tages-Update	Trivial	Proxy für „Brache überwuchert".
Dach-Solarpotenzial	Google Solar API · oder Eigenbau aus Orthofoto + DGM	Reif, je nach Variante kostenpflichtig	Konkretes Nutzungsszenario mit Euro-Zahl im Report.
Pool, Carport, Nebengebäude	Segment Anything + eigener Klassifikator	Mittlerer Aufwand	Realbestand vs. Kataster — Genehmigungshinweis.
Change Detection (neu/abgerissen)	Differenz zweier Orthofoto-Jahrgänge	Datenzugang entscheidet	Aktivitätsindikator und B2B-Datenprodukt-Hebel.
Brachflächen-Konfidenz (eigen)	Kombination aus Vegetation + Aktivität + Versiegelung + Widmung	Differenzierend, Validierungsaufwand	USP-Verstärker, unabhängig vom Brachflächen-Dialog.
Dach- / Gebäudezustand	Eigenes Modell, Trainingsdaten teuer	Forschungsstadium	Verkauft sich gut — hält rechtlich nicht.
Baujahr aus Luftbild allein	Bestehende Modelle unzuverlässig	Nicht produktionsreif	Adressregister meist genauer.

Datenquellen Österreich

Quelle	Auflösung / Aktualität	Lizenz	Eignung
basemap.at Orthofoto	20 cm besiedelt / 50 cm sonst · 2–3 Jahre	OGD · CC BY 4.0	Kernquelle. Sauber lizenziert.
BEV Orthofoto / INSPIRE	Vergleichbar, parzellensynchron	AGB · Standardnutzungsrechte; Weitergabe heikel	Gleiches Rechts-Gate wie BEV-Kataster.
Land NÖ Orthofoto	Teilweise aktueller als bundesweit	OGD	Pilotregion-Bonus.
geoland.at (Bundesländer-Aggregator)	Einheitliche WMS/WFS-Anbindung über alle Bundesländer	OGD je Bundesland	Skalierungshebel ab Phase 4 — vereinheitlicht Orthofoto-Anbindung über Landesgrenzen.
Sentinel-2 / Copernicus	10 m · 5-Tages-Update	Frei · EU-weit	NDVI, Change Detection, kostenlose EU-Skalierung.
Microsoft Building Footprints	Stand 2022, AT flächendeckend	ODbL, kommerziell zulässig	Sofort einsetzbar.
Google / Bing Satellite Tiles	Sehr aktuell, hoch aufgelöst	Kommerziell mit AGB-Einschränkungen	Im Produkt riskant — Lizenzabhängigkeit.
Mapillary (Street-Level)	Crowdsourced Panoramen, AT-Coverage: Städte gut, ländlich dünn	CC BY-SA 4.0 — AI-erlaubt, Share-Alike beachten	Alternative zu Street View für Fassaden-Analyse in städtischen Cases.
Google Street View · Bing Streetside	Hervorragende AT-Coverage, regelmäßig aktualisiert	Maps Platform ToS — kein ML, kein Bulk, kein Datenbank-Aufbau	Nicht für AI-Auswertung. Nur Embed-Anzeige zulässig.

Wo der Mehrwert konkret entsteht

Quick Wins Daten-Layer ohne eigenes Inferencing

Building Footprints (Microsoft) als „Was steht auf der Parzelle?"-Indikator
Versiegelungsgrad aus Copernicus für Entsiegelungsszenarien
NDVI aus Sentinel-2 als „Brache überwuchert?"-Proxy
Solar-Score (Google Solar API oder Eigenbau) als Euro-Zahl im Report

Differenzierend Eigener CV-Layer, mittlerer Aufwand

Eigene Brachflächen-Konfidenz — robuster als ein einzelner externer OGD-Potenzialhinweis
Pool / Nebengebäude vs. Kataster — Realbestand-Abgleich
Change Detection als Aktivitätsindikator für Gemeinden
Aggregierte Trends als B2B-Datenprodukt für Banken & ESG

Phasierungsvorschlag

POC

Daten-Layer

Building Footprints + Copernicus Versiegelung in PostGIS. Keine eigene ML-Inferenz, nur Verschneidung mit BEV-Parzelle.

Solar-Score

Google Solar API zukaufen oder Eigenbau auf basemap.at + DGM. Ein konkretes Euro-Szenario im Report.

P3+

Eigene Fassaden-Daten

Beim 490 €-Beratungstermin oder per PWA-App „Vor-Ort" systematisch Fotos erfassen. Eigentümer-Einwilligung, DSGVO-konform. Wird zum proprietären Daten-Asset, das kein Wettbewerber legal replizieren kann.

Eigener Score

Brachflächen-Konfidenz-Pipeline aus mehreren Layern. USP-Verstärker, der den externen OGD-Potenzialhinweis um ein eigenes, validiertes Signal ergänzt.

B2B-Datenprodukt

Change Detection über Zeit als Datenprodukt für Banken, Versicherungen, ESG-Reporter — mit eigenem ARR-Hebel.

Realitäts-Check. Das Heavy-Lifting bei „AI auf Luftbildern" ist Datenbeschaffung, Lizenz und Validierung — nicht das ML-Modell. Ein gut integrierter Building-Footprint-Layer ist 10× mehr wert als ein selbst trainiertes Modell mit 78 % Recall. Aussagen bleiben Indikation mit Quellenangabe — kein Gutachten, keine Haftungsversprechen (gleiche Disclaimer-Logik wie HORA / ALSAG).

Konkrete POC-Frage

Lässt sich für eine NÖ-Pilotgemeinde aus Building Footprints + Copernicus Versiegelung + Sentinel-2 NDVI ein „Brachflächen-Score" pro Parzelle berechnen, der mit dem veröffentlichten OGD-Potenzialhinweis korreliert?

Der release-gebundene OGD-Snapshot ist als potential_lookup live. Ein eigener, validierter Score könnte dieses externe Signal ergänzen; auch eine Korrelation macht daraus jedoch keinen amtlichen Brachflächenbefund und ersetzt keine systematische Leerstandsinventur.

06 — API-Ökonomie & Architektur

Was die Schnittstellen wirklich kosten — und wie die Architektur sie verträgt.

Hinter Datenquellen und LLM-Stack liegen harte Gebühren, harte Rate-Limits und harte Compliance-Anforderungen. Diese Section konkretisiert die Marge pro Report, die Stripe-Mathematik des Geschäftsmodells und die Architekturpflichten, die aus den Limitierungen folgen — Substanz, die im PDF-Plan bisher fehlt.

Detail-Tiefe: dieses Briefing ist die Übersicht. ADRs im Repo dokumentieren Entscheidungen und Zielbilder zu ihrem jeweiligen Entstehungszeitpunkt; sie sind kein Betriebsnachweis. Für den aktuellen Stand gelten Code, vercel.json, ARCHITECTURE.md und DATA-SOURCES.md. Historische Entscheidungen bleiben unter docs/decisions nachvollziehbar.

LLM-Token-Ökonomie · Multi-Provider via Vercel AI Gateway · Stand Mai 2026

Modell pro Task konfigurierbar — Defaults unten, alle per Env-Var überschreibbar ohne Code-Deploy. Aufruf über @ai-sdk/... mit provider/model-Strings über Vercel AI Gateway, ein Gateway-Key, Zero Data Retention, Fallback-Routing eingebaut.

Modell	Input / 1 M Tokens	Output / 1 M Tokens	Default-Task
`anthropic/claude-opus-4.7`	$5,00	$25,00	Premium-Reports: Endredaktion zahlender Planer-Reports + 490-€-Beratungs-PDFs
`anthropic/claude-sonnet-4.6`	$3,00	$15,00	Standard-Reports, fachliche Abwägung, Tool-Use
`anthropic/claude-haiku-4.5`	$1,00	$5,00	Alternative für Klassifikation
`openai/gpt-5.5`	$5,00	$30,00	Alternative Tool-Use; Long-Context-Aufpreis > 272 K Tokens
`openai/gpt-5.4-mini`	$0,75	$4,50	Alternative für Klassifikation und Tool-Use mid-range
`openai/gpt-5.4-nano`	$0,20	$1,25	Klassifikation, Förder-Match Ja/Nein (sehr günstig)
`openai/text-embedding-3-small`	$0,02	—	Zielbild: Embedding für RAG; heute nicht im Reportpfad
`google/gemini-3.1-pro`	$2,00 (bis 200 K)	$12,00 (bis 200 K)	PDF-/Bild-Extraktion (multimodal, lange Kontexte)
`google/gemini-3-flash`	$0,50	$3,00	Bulk-Klassifikation, schnelle Antworten
`google/gemini-3.1-flash-lite`	$0,25	$1,50	KPC-Bulk-Parsing, Hochvolumen-Klassifikation (GA 7.5.2026)

Versteckte Kostenfallen pro Provider:

Opus 4.7 — neuer Tokenizer braucht bis zu 35 % mehr Tokens für denselben Text als Vorgängerversionen; bei langen RAG-Kontexten Sonnet 4.6 erwägen
GPT-5.5 — Prompts > 272 K Input-Tokens werden für die ganze Session mit 2× Input + 1,5× Output berechnet; Regional-Processing-Endpunkt (Datenresidenz EU) +10 %
Gemini 3.1 Pro — Preis verdoppelt sich oberhalb 200 K Context; bei großen PDFs Vorsicht
GPT-5.5-Pro ($30 / $180) ist absurd teuer für narrative Reports — Opus 4.7 ist bei vergleichbarer Qualität deutlich günstiger

Routing-Logik & Beispielrechnung pro Report

Routing Welches Modell wann

Haiku 4.5 — Adress-Klassifikation, Widmungs-Mapping, Förderkriterien-Match (Ja/Nein-Logik)
Sonnet 4.6 — Standard-Report für kostenlose Ersteinschätzung, Szenario-Synthese
Opus 4.7 — Endredaktion zahlender Planer-Reports + 490 €-Beratungs-PDFs
Prompt Caching für System-Prompt + Regelwerk + Förderrichtlinien — zahlt sich ab dem zweiten Report aus

Beispielrechnung Standard-Report

System-Prompt + Regelwerk: ~6 000 Tokens (gecacht ab 2. Call)
Report-Datenkontext (BEV, NÖ-OGD-Hochwasser, ALSAG, SPARTACUS-v3-Snapshot): ~2 000 Tokens
Output narrativ + strukturiert: ~2 500 Tokens
Sonnet 4.6 mit Cache: ≈ $0,06 / Report
Opus 4.7 mit Cache: ≈ $0,11 / Report
Opus 4.7 ohne Cache: ≈ $0,28 / Report

Margenkonsequenz. Bei 149 €-Planer-Abo mit 200 Reports/Monat liegen die LLM-Kosten zwischen $12 (Sonnet+Cache) und $56 (Opus ohne Cache) — also 8 % bis 38 % der Aboeinnahme. Caching und Routing sind nicht optional, sondern wirtschaftlich verpflichtend.

Stripe-Gebühren-Matrix · Österreich-Account 2026

Produktstatus: Checkout und Billing-Portal sind für das Planer-Abo technisch im Stripe-Testmodus verdrahtet. Live-Schlüssel werden absichtlich abgewiesen. Reale Zahlungen, freigegebene Tarife, Gemeinde-Abo und Beratung sind nicht produktiv buchbar; die folgende Matrix ist Kalkulationsgrundlage, kein aktives Preisversprechen.

Transaktionstyp	Prozentual	Fix	Zusatz
Karten EU / EWR	1,50 %	0,25 €	—
Karten UK	2,50 %	0,25 €	+ 2 % FX bei Nicht-EUR
Karten International (außerhalb EU)	3,25 %	0,25 €	+ 2 % FX bei Nicht-EUR
SEPA-Lastschrift	0,80 % (gekappt $5)	—	—
Stripe Billing (Abo-Verwaltung)	+ 0,7 % auf abgerechnetes Volumen		Verpflichtend für Abo-Modelle
Chargeback / Dispute	15,00 € Strafgebühr pro Vorfall		Erstattet bei erfolgreichem Einspruch
Radar for Fraud	$0,02–0,07 / gescreente Transaktion		Empfohlen ab Launch

Stripe Connect für Revenue-Share — in der Frühphase abraten. Die automatisierte Aufteilung einer Zahlung an mehrere Gründer-/Atelier-Konten kostet $2 pro aktivem Auszahlungskonto pro Monat plus 0,25 % + $0,25 pro Transfer. Für eine 2–3-Personen-GesbR sind manuelle Buchhaltungsausschüttungen über das Hauptkonto deutlich günstiger und übersichtlicher. Stripe Connect erst ab strukturell komplexer Beteiligung (Phase 4+) evaluieren.

DACH-Implikation Phase 5. Schweiz-Umsatz in CHF erzeugt automatisch FX-Gebühren von 2 % auf jede Konvertierung — bei 990 €-Gemeinde-Paketen ≈ 20 €/Vertrag direkt aus der Marge. Lösung: separater CHF-Account oder explizite Rechnungsstellung in EUR.

Rate-Limits — was die Architektur verträgt

API	Limit	Implikation
GeoSphere Austria — SPARTACUS v3	Kein Provider-Call pro Report	Datenrelease und Consumer produktiv; täglicher Read-only-Monitor aus #404 prüft Drift ohne automatische Aktivierung.
Anthropic — Tier 2	300 req/min (nach $40 Prepaid)	Reicht für Pilot- und MVP-Phase.
Anthropic — Tier 4	600 req/min (nach kumuliert $400)	Reicht für Phase-3-Launch + erste Skalierung.
BEV / NÖGIS	Keine öffentlich garantierten harten Limits	PostGIS-Mirror, wo implementiert und rechtlich vertretbar; BEV-/NÖGIS-WMS bleibt als Live-Fallback im Report.
HORA / LFRZ WMS	Quotaregelung über Vertrag, nicht öffentlich	Reseller-Status klären — sonst Sperre per IP-Blacklist möglich.

Datenquellen-Architektur — heute und Zielbild

Quelle	Status	Heute	Zielbild / Grenze
BEV Parzelle	Live mit Grenze	Release-gebundener Punkt-Lookup und separater reportgebundener Export-Pointer im Pilot; WMS-Fallback liefert nur Identität. Quartals-Cron detektiert neue Stichtage, GDAL-Ingest manuell.	BEV-Rechte bestätigt; keine Österreich-Vollständigkeit. DXF-Consumer report- und releasegebunden aktiv, Parser- und Flag-Rollback-Readback #412 abgeschlossen.
BMLUK/Umweltbundesamt-Potenzialflächen	Live mit Grenze	Release-gebundener OGD-Snapshot als neutraler `potential_lookup`; kein Geometrieexport.	KI-Potenzialhinweis mit partieller Coverage, kein amtlicher Brachflächenbefund und keine systematische Leerstandsinventur.
ALSAG Altlasten	Release-gebunden live	Aktiver qualifizierter WFS-Snapshot: 372 veröffentlichte Altlastengeometrien, Punkt-in-Polygon inklusive Rand + 1-km-Nähe, täglicher Renewal.	Nur der Adresspunkt und veröffentlichte Altlasten; vorgeschlagene Altlasten ausgeschlossen. Der technische Abruf ist kein fachlicher Datenstand, Nicht-Listung keine Schadstofffreiheitsbestätigung.
BDA Denkmalschutz	Live mit Grenze	Jährliche NÖ-CSV als eingecheckte JSON; exakter In-memory-Match KG + Grundstücksnummer.	Kein PostGIS, kein 5-m-Puffer, kein Cron; Liste nicht rechtsverbindlich.
NÖGIS Widmung	Live mit Grenze	PostGIS-Mirror + NÖ-weiter WMS-Fallback; kein deployter Refresh-Cron.	Indikator, keine rechtsverbindliche Widmungsauskunft.
NÖ-OGD Hochwasser	Live mit Grenze	Qualifizierter PostGIS-Snapshot Run 35, Quellenstand 2024-11-17; WMS-Fallback.	Pilot Gänserndorf/Marchegg; 17.934 Parts und 19/19 Paritätspunkte verifiziert, kein Cron.
geoland.at	Geplant	Keine Integration, kein Schema, kein Cron.	Mögliches Ziel für weitere Bundesländer; jede Landesquelle separat prüfen.
Gemeinderatsprotokolle	Geplant	Kein Scraper, keine OCR-/NER-/RAG-Pipeline, kein Cron.	Erst nach DSGVO- und Datenqualitätskonzept.
HORA 3.0	Blockiert	Kein Call und kein Mirror. Hochwasser kommt aus NÖ OGD.	Kommerzielle Nutzungs-/Resellerrechte ungeklärt.
GeoSphere Klima — SPARTACUS v3	Live mit Grenze	Atomarer Lookup von Temperatur, Niederschlag und Sonnenscheindauer aus dem aktiven 2025-Release; Web, API und PDF produktiv rückgelesen.	Kein Report-Livecall, kein alter `geosphere_cache`- oder v2.1-Fallback; weder Messung noch Prognose für eine einzelne Parzelle.
KPC / Förderungen	Entwurf	Kuratierte JSON-Regeln, deterministisches Matching; kein RAG/R2/Vector-DB.	Beträge und Bedingungen fachlich unbestätigt, keine Förderzusage.
RTR Breitbandatlas	Live mit Grenze	Live-WMTS-GetFeatureInfo pro 100×100-m-Zelle, Next-Cache 1 Tag; kein Mirror/Cron.	Festnetzindikator, kein Tarif-/Anschlussversprechen und kein Mobilfunk.

Heutiger Reportpfad. Die koordinatenabhängigen Layer starten parallel, nicht sequenziell. Je nach Standort entstehen mehrere externe WMS-/WMTS-/REST-Calls und lokale PostGIS-Abfragen; jeder Layer fällt separat auf degraded. Die historische POC-Messung vom 03.07.2026 lag bei p95 = 27,1 s; nach dem Free-Tier-Fix blieben zunächst 13,03 s und ein kalter Hochwasser-p95 von 11,964 s. Seit Production-Run 35 ist der qualifizierte Hochwasser-Snapshot im Pilotbereich live. Der anschließende 10/10-Produktionslauf auf Deploy f76eb36 belegte durchgehend source=mirror, Gesamt-p95 2,544 s und Hochwasser-p95 419 ms. Der streng anonyme Abschlusslauf vom 17.07.2026 auf 3ebb186 bestätigte Gesamt-/GET-p95 3,023 s, POST-p95 1,890 s und Hochwasser-p95 680 ms; #276 ist geschlossen. Innerhalb der belegten Pilot-Coverage darf der getrennt qualifizierte WMS-Kanal bei Snapshot-/DB-Fehlern einspringen. Außerhalb bleibt der Zustand outside_coverage; dort gibt es keinen WMS-Ersatzbefund. Verbindliche Detailmatrix: DATA-SOURCES.md.

Compliance-Stack · DSGVO + EU Data Residency

Baustein	Empfehlung	Begründung
LLM-Routing	Vercel AI Gateway (US-Mutter, EU-Region-Routing pro Provider)	Zero Data Retention garantiert, Fallback-Routing eingebaut.
Anthropic-Modelle	über AWS Bedrock EU-Region (Frankfurt)	EU Data Residency seit August 2025.
OpenAI-Modelle	OpenAI EU-Region direkt	seit 2024 verfügbar.
Google-Modelle (Gemini)	Vertex AI EU-Regionen	über Gateway oder direkt Vertex.
AVV / DPA	SCCs mit Vercel + jedem aktiv genutzten Provider gemäß Art. 28 DSGVO	Pflicht für jede Verarbeitung personenbezogener Daten.
VVT-Eintrag	Vercel AI Gateway + alle Provider als Auftragsverarbeiter listen	Pflicht gemäß Art. 30 DSGVO.
Datenminimierung	Adresse → Koordinate → Hash; keine PII im LLM-Prompt	Reduziert DSGVO-Angriffsfläche bei Login-loser Nutzung.
Retention	Gateway ZDR; eigene Logs ≤ 30 Tage	Minimiert Risiko bei Behörden-Anfrage / Datenpanne.
Training-Opt-out	Nicht nötig — API-Daten werden default nicht für Modelltraining verwendet	Provider-Commercial-Terms ≠ Consumer-Pläne.

06+ — API & KI-Zugang

Jede Funktion auch ohne UI — für Menschen und KIs.

Architektur-Grundsatz (ADR-0018, „AI-Parität"): Was im UI geht, geht gleichwertig headless. Ein Feature = UI + versionierte REST-API + MCP-Tool + Skill, mit identischem Funktionsumfang, identischer Autorisierung und identischem Daten-Contract. Die REST-API ist die Single Source; UI, MCP und Skill sind dünne Clients darauf — kein Sonderpfad, keine Doppel-Logik.

Live umgesetzt (Baustein 1): versionierte, öffentliche API /api/v1/report (GET+POST), zweistufige Auth (anonym mit IP-Tageslimit · API-Key mit eigenem Limit + Audit, nur Hash gespeichert), stabiler Fehler-Envelope, maschinenlesbare OpenAPI 3.1 unter /api/v1/openapi.json, interaktiv und gerendert im neuen /docs-Portal (Markdown-Single-Source aus docs/). Abgesichert durch eine versionierte Playwright-E2E-Suite inkl. Screenshots.

Live umgesetzt (Bausteine 2 + 3): MCP-Server (stdio) als dünner Client auf die v1-API — Tools generate_report/report_summary, in Claude Desktop/Code einbindbar (ADR-0020); sowie der Skill landnutzen-report, der den gesamten Use-Case „Adresse → Einschätzung" kapselt (self-contained, mit verbindlichen Disclaimern, ADR-0021). Beide programm-getestet und verhaltensgleich zu UI und API.

Live umgesetzt (Baustein 4): teilbarer Permalink (/r/{id}, unerratbare ID, 90-Tage-Retention) + PDF-Export (serverseitig, kein Chromium) — das „Dokument, das der Kunde bekommt". Gleichzeitig in UI, API, MCP-Tool export_report und Skill (ADR-0022). Davor ein eigener API-Sicherheits-Hardening-Pass (Eingabe-Caps, GeoJSON-Rate-Limit, CORS/Header, ADR-0023).

Live umgesetzt (Baustein 5): Admin-Dashboard (/admin, platform_admin + 2FA) für LLM-Modellwahl je Aufgabe, Budget-Cap und Ist-Kosten — gleichwertig als API (/api/v1/admin/*, admin-Scope) und MCP-Tools (ADR-0024). Damit ist die KI-Paritäts-Roadmap (API · MCP · Skill · PDF/Permalink · Admin) vollständig; offen bleibt der gehostete Remote-HTTP-MCP.

06++ — Öffentlicher Teil & Rollen-Dashboards

Vom Gerüst zum Produkt mit Rollen.

Der ursprünglich für Phase 3 geplante Auth-/Rollen-Teil wurde vorgezogen (Fundament stand bereits). Live: eine echte öffentliche Produkt-Landing (login-loser Report-Pfad bleibt), ein runder passwortloser Login per Passkey oder Magic-Link mit rollenbasierter Weiche (/go): platform_admin → /admin (TOTP-2FA), Org-Mitglied → /org/[slug], sonst /account.

Rollen-Dashboards: /account (Profil, Passkey-Verwaltung, 2FA, Mitgliedschaften, Stripe-Testbereich), /account/reports (dauerhaft gespeicherte Reports), /org/[slug] (owner/admin verwalten Mitglieder & Einladungen, member/viewer read-only), /gemeinde/[slug] (k-anonymes Aggregat — nie Einzeladresse), /admin/users (Benutzerverwaltung inkl. auditierter Impersonation mit Aktions-Sperrliste). Jede Funktion auch headless (/api/v1/me, /org, /gemeinde, /admin/*). ADR-0025/0026.

Anon→Registriert-Funnel komplett: /report stellt den ln_anon-Cookie aus, /api/anon/touch schreibt die Session-Zeile, /go übernimmt beim Login alle anonymen Reports desselben Browsers. Ein einzelner bekannter Report kann zusätzlich atomar über /r/[id]?claim=1 bzw. die Claim-API übernommen werden. Anonyme Reports laufen nach 90 Tagen ab; übernommene Reports bleiben dauerhaft. Bewusst offen: Stripe-Produktion, fachliche Produktfreigabe und öffentlicher Marktlaunch — siehe Produktstatus.

07 — Hauptrisiken

Priorisierte Stellen, an denen das Produkt kippen kann.

Diese Übersicht zeigt ausgewählte Risiken. Das laufende, nummerierte Register in docs/RISKS.md ist die vollständige Quelle; eine feste Anzahl wird hier bewusst nicht dupliziert.

OGD-Potenzialhinweis wird überinterpretiert

Hoch

Der release-gebundene potential_lookup ist live, ist aber weder ein amtlicher Brachflächenbefund noch eine vollständige Leerstandsinventur.

Maßnahme: Als Vorselektion kennzeichnen und für belastbare Aussagen durch eine systematische Gemeinde-Erhebung mit menschlicher Prüfung ergänzen.

NÖGIS-Exportrechte unklar

Hoch

Die BEV-Bestätigung umfasst keine NÖGIS-Daten; ein Planer-Export mit NÖGIS-Inhalten kann rechtlich blockiert sein.

Maßnahme: NÖGIS-Rechte je Distribution in #413 schriftlich klären und nur quellenbezogen qualifizierte Inhalte exportieren.

ALSAG falsch vermarktet

Hoch

Haftungsversprechen wäre fachlich und rechtlich riskant.

Maßnahme: Nur Hinweis auf veröffentlichte Flächen; klarer Disclaimer.

Szenario-Engine bleibt unscharf

Hoch

Produkt wirkt wie ein generischer KI-Bericht.

Maßnahme: Domain-Workshop und Regelkatalog vor MVP-Sprint.

GesbR-Haftung unterschätzt

Hoch

Persönliche Haftung bei Kunden, Daten, Subprozessoren, Verbindlichkeiten.

Maßnahme: GesbR eng begrenzen; GmbH/FlexKapG früh prüfen.

Fördermatching nicht wartbar

Mittel

Scraping und Regelpflege binden laufend Zeit.

Maßnahme: Kuratierter Katalog. Automatisierung erst später.

Single-Tech-Founder-Bottleneck

Mittel-Hoch

Eine Person wird Engpass für Produkt, Betrieb, Support und Daten.

Maßnahme: Ab Phase 3/4 Tech-Hire oder Budget einplanen — konkret ab Monat 18.

Behörden-API-Reliability

Mittel

BEV-WFS, NÖGIS, HORA-WMS sind nicht für 99,9 %-SLA gebaut. Wenn die Plattform live ist und die Quelle ausfällt, ist der Report leer oder falsch.

Maßnahme: Aggressive Caching-Strategie (PostGIS pre-warm pro Pilotgemeinde), Stale-While-Revalidate, klarer „Datenquelle aktuell nicht erreichbar"-Status statt Silent Failure. Abhängigkeitsmatrix pro Layer pflegen.

White-Label-Architektur erst spät bedacht

Mittel

Im PDF kommt White Label erst in Phase 5. Wenn das zweite Bundesland einsteigt, ist es zu spät, Tenant-Trennung nachträglich einzubauen.

Maßnahme: Tenant-/Mandanten-Schema und Konfig-Layer schon in Sprint 1 mitdenken — auch wenn nur ein Tenant aktiv ist.

HORA / LFRZ — kommerzielle Lizenz unklar

Hoch

HORA-Hochwasser-Layer über das LFRZ kann für kommerzielle Akteure einen kostenpflichtigen Reseller-Vertrag erfordern — die OGD-Lizenz deckt nicht zwingend B2B-Abos ab. Verstoß bedeutet Unterlassungsklage und Nachforderungen.

Maßnahme: Reseller-Status beim BML / LFRZ schriftlich klären vor Phase-3-Launch. Notfalls nur WFS-Vektoren ziehen, eigene Intersection berechnen, keine WMS-Bilddaten reproduzieren.

Schema-Drift bei Behörden-XML

Mittel

BEV/HORA/ALSAG liefern OGC-XML/GML ohne saubere API-Versionierung. Unangekündigte Schema-Updates lassen Parser still scheitern → leere Felder → halluzinierte LLM-Reports, die niemand bemerkt.

Maßnahme: Schema-Validierung in der Ingest-Pipeline + Alert bei null-Feldern + automatischer Quality-Check im Report (nicht nur „Daten geladen", sondern „Daten plausibel").

Gemeinderatsprotokolle — DSGVO & Datenqualität

Mittel

Protokolle enthalten Klarnamen von Bürgern, Eigentümern, Antragstellern. Heterogene Formate (HTML, PDF, gescannt) erschweren strukturierte Extraktion; falsche Zuordnung „Beschluss → Parzelle" kann zu rechtlich problematischen Aussagen im Report führen.

Maßnahme: NER-basierte Anonymisierung vor dem RAG-Index, Sub-Prozessor-AVV mit OCR-Anbieter, Output nur als „indikativer Planungshinweis" mit Quellenangabe und Zeitstempel — kein Direktbezug auf benannte Personen.

Google / Bing AGB für Karten- und Bilderdienste

Hoch

Maps Platform ToS verbieten Bulk-Download, dauerhaftes Caching (> 30 Tage), ML-Training auf Inhalten und Aufbau konkurrierender Datenbanken. Street-View-AI-Auswertung fällt direkt darunter. Verstoß führt zu sofortiger API-Konto-Sperre (betrifft auch Geocoding, Maps Embed) plus zivilrechtliche Schritte.

Maßnahme: Street-View-Bilder nur als Embed-Player im Report, keine AI-Auswertung. Für Fassaden-Analyse: Mapillary (CC BY-SA) oder eigene Fassaden-Erfassung beim Beratungstermin (siehe §05 Phasierungskarte „Eigene Fassaden-Daten"). Lizenz-Compliance-Audit vor Phase-3-Launch.

Tenant-Isolation und Account-Takeover

Mittel-Hoch

Multi-Tenant-Plattform mit B2C-, B2B- und B2G-Personas gleichzeitig — ein vergessener Tenant-Filter in einer Query leakt Gemeinde-Daten zu Planungsbüro oder Privat-User. Platform-Admin-Account-Übernahme würde Vollzugriff auf alle Tenants bedeuten (Impersonation, Sync-State-Manipulation).

Maßnahme: Zwei-Stufen-RLS ab Tag 1 (App-Ebene Drizzle-Helper + Postgres Row-Level Security mit Org-Isolation-Policies), TOTP-2FA für platform_admin ab Tag 1, Audit-Log für Admin-Aktionen, periodische DSGVO-Löschung von Anonymous-Sessions. Details: ADR-0006 + ADR-0007 in docs/decisions/.

Wirtschaftliche Bottlenecks (Magnus als Beratungs-Bottleneck, zweiter Tech-Hire ab Monat 18) sind in §09 „Zahlen & Szenarien" mit konkreter ARR-Implikation festgehalten — hier nicht doppelt geführt.

08 — Governance, Recht & Beteiligung

Die Strukturfrage — vor dem Marktbetrieb geklärt, nicht vor dem POC.

Anteile und Rolle sind vereinbart (50 / 50 Cofounder, siehe unten). Die formelle Gesellschaftsgründung ist bewusst auf nach dem POC verschoben — bis dahin reicht ein schriftliches Cofounder-Memo als Foundation. Strukturell für die Gründungsphase nach POC zu fixieren: welche Gesellschaftsform Haftung trägt, wie IP geregelt ist, wie Vesting und Leaver-Regeln aussehen, welche Konflikt-Mechanik im Streitfall greift. Andreas (Ostheimer OG) übernimmt in der Vorphase Programmier- und Designaufgaben in Personalunion — kein externer Designer, kein NDA-Bedarf.

IP-Eigentum — drei Modelle

Modell	Mechanik	Bewertung
(a) Gesellschaft besitzt Code ab Start	Alle Code-Ergebnisse werden direkt in die Gesellschaft eingebracht.	Gut für die Gesellschaft, riskant für mich, solange Anteil / Vesting / Leaver nicht sauber sind.
(b) Lizenzmodell — Präferenz Vorphase	Code bleibt bei mir; Gesellschaft erhält exklusive Nutzungslizenz solange ich beteiligt bin. Bei GmbH-/FlexKapG-Umwandlung 1:1-Einbringung gegen entsprechende Anteile.	Schutz in der Vorphase, sauberer Ausstieg im Konfliktfall, klarer Pfad zur GmbH-Einbringung.
(c) Werkvertrag	Gesellschaft / Magnus kauft die Umsetzung gegen Bezahlung.	Nur passend, wenn ich nicht Mitgründer bin — dann klare Vergütung, keine CTO-Pflichten.

Revenue-Share-Mechanik — wirtschaftlicher Hinweis. Eine automatisierte Aufteilung der Stripe-Einnahmen via Stripe Connect auf mehrere Gründer-/Atelier-Konten kostet $2 pro aktivem Auszahlungskonto / Monat plus 0,25 % + $0,25 pro Transfer (siehe §06). In der GesbR-Phase und auch in der frühen GmbH-Phase ist die manuelle Buchhaltungsausschüttung über das Hauptkonto deutlich günstiger. Stripe Connect erst ab strukturell komplexer Beteiligung evaluieren.

Cofounder-Vereinbarung

Magnus Deubner × Andreas Ostheimer · 50 / 50 · Cofounder.

Magnus mit Idee, Domain, Akquise und Pilotzugang. Andreas mit Tech, Produkt, Architektur, KI und Skalierung. Vereinbart am 12. Mai 2026. Magnus' Vorinvestitionen werden als Gesellschafterdarlehen erfasst (nicht im Cap Table). Operative Konflikt-Mechanik in der Tabelle unten.

Konflikt- und Entscheidungs-Mechanik

50 / 50 ist nur professionell, wenn Streitfälle vorher geregelt sind. Eskalation in dieser Reihenfolge:

Ebene	Greift bei	Mechanik	Entscheidungsträger
1 — Domain-Tiebreaker	Operative Tagesfragen.	Magnus: Marke, Vertrieb, Kundenkontakt, Förderlogik, fachliche Nutzungsszenarien. Ich: Tech-Stack, Architektur, Datenmodell, KI-Qualität, Security, Tech-Hiring.	Einzeln nach Domain.
2 — Mediator / Beirat	Strategische Fragen: Finanzierung, Pivot, neue Gesellschafter, Verträge oberhalb Schwelle.	Schriftliche Eskalation an gemeinsam benannten Mediator/Beirat. Zwei Kandidaten vor Vertragsunterzeichnung benennen.	Beirat berät, Gründer entscheiden gemeinsam.
3 — Buy-Sell-Klausel	Echter Deadlock, nicht auflösbar.	Texas Shoot-Out: Gründer A bietet Anteil zu Preis X. Gründer B kauft zu X oder verkauft zu X. Notfallversicherung, nicht Alltagsmechanik.	Markt-Mechanik.

09 — Vorgehen

Vier Wochen Proof of Concept — vor jedem Vollbau.

Statt direkt in den vollen MVP zu rennen, testet ein 4-Wochen-POC die kritischen Annahmen: Datenzugang, Domain-Logik, Reportqualität, Zusammenarbeit. Erst danach Entscheidung zum MVP — oder Scope reduzieren.

Rechts- & Datenzugang

Entscheidungsliste: Gründer, Anteile (✅ 50/50). Gesellschaftsform / IP / Vesting bewusst auf nach POC verschoben. BEV/HORA/NÖGIS-Zugriff getestet.

POC Datenlayer

Eine NÖ-Adresse → Parzelle, Widmungsindikator, Risikohinweise in PostGIS oder lokalem Prototyp.

Szenario-Engine v0

Regelwerk für 6 Nutzungsklassen als strukturierte Entscheidungslogik — noch ohne Perfektion.

Demo-Report

Ein Rollenprofil, ein PDF/HTML-Report, klare Disclaimer, Demo für Magnus und Pilotpartner.

Entscheidung nach 4 Wochen: Nicht „Ist alles fertig?", sondern: Sind die kritischen Annahmen wahr? Funktionieren Datenzugriff, Domain-Logik, Reportqualität und Zusammenarbeit? Ja → MVP-Phase starten. Nein → Scope reduzieren oder Projekt stoppen.

10 — Zahlen & Szenarien

Was realistisch zu erwarten ist.

Hochrechnungen sind keine Versprechen — sondern die Bandbreite, gegen die Magnus' Erwartung am Dienstag abgeglichen werden muss. Wenn seine Vorstellung systematisch oberhalb der optimistischen Linie liegt, ist das ein eigenes Gesprächs-Thema.

Drei Szenarien nach 4 Jahren (Österreich)

Szenario	Wahrscheinl.	ARR Jahr 4	Charakteristik	Exit-Bewertung
Pessimistisch	30 %	100–250 k €	NÖ-Pilot, 1–2 Bundesländer, wenig Planer-Abos, kein DACH-Rollout.	Asset-Verkauf, 0,5–1,5 M €.
Realistisch	50 %	500 k – 1,5 M €	3–4 Bundesländer, 30–60 Gemeinden, 80–150 Planer-Lizenzen, erste ESG-Pilotkunden.	Strategischer Käufer 3–8 M €.
Optimistisch	20 %	2–5 M €	DACH-Rollout läuft, ESG-Datenprodukt mit Bank/Versicherung, White-Label für Bundesländer.	Trade Sale 5–15 M €.

Failure-Wahrscheinlichkeit insgesamt: 25–35 %. Hauptkippstellen: OGD-Potenzialhinweise werden überinterpretiert oder nicht durch eine systematische Inventur ergänzt · Gemeinde-Sales-Cycle länger als Cash · GesbR-Haftungsfall · Szenario-Engine bleibt generisch · Magnus als Beratungs-Bottleneck wird nicht skaliert.

Funnel-Annahmen (B2C & B2B)

Funnel-Schritt	Konversion	Implikation
Visit → kostenlose Ersteinschätzung	20–40 %	Anonyme Nutzung, niederschwellig. SEO entscheidend.
Ersteinschätzung → Beratungs-Lead	1–3 %	Bei 10 000 Reports/Jahr = 100–300 Leads.
Lead → zahlende 490 €-Beratung	10–20 %	10–60 zahlende Beratungen/Jahr aus B2C-Funnel.
Gemeinde-Outreach → Vertrag	5–15 %	Sales-Cycle 6–18 Monate (Budgetzyklus). Phase 3-Zeitplan ist eng.
Planungsbüro-Demo → Abo	15–25 %	Schnellerer Cycle (Wochen). Hauptwachstumshebel kurzfristig.

Bottlenecks & strategische Hebel

Magnus als Beratungs-Bottleneck

Mittel-Hoch

490-€-Beratungen tragen 30–50 % des Frühumsatzes. Magnus realistisch 100–200 Beratungen/Jahr — das deckelt den B2C-Umsatz bei ~50–100 k €.

Hebel: Zweite Beraterperson ab Monat 12, Beratungstemplate als Produkt verkaufen, oder Magnus' Beratungszeit gezielt auf 2× pro Woche begrenzen.

Daten-Asset als unterschätzter Wert

Chance

Aggregierte, anonymisierte Leerstands- und Brachflächen-Daten haben für Banken, Versicherungen, ESG-Berichterstatter eigenen Wert — unabhängig vom Eigentümer-Frontend.

Hebel: ESG-Daten-API als zweite Produktlinie ab Monat 18 evaluieren. Potenzial 200 k – 1,5 M € ARR.

Konkurrenzfeld

Mittel

ImmoUnited, Realbest, Hypoport-Tochter, einzelne Bundesland-Portale. Keiner bündelt Brachen + Szenarien + Förderung + Klima — aber Teilkonkurrenz existiert pro Achse.

Hebel: USP-Schärfung auf „Brachflächen-Potenzial + Nutzungsszenarien" — nicht auf generische Immobilienbewertung. Konkurrenzmatrix für nächste Iteration aufbauen.

Zweiter Tech-Hire ab Monat 18

Mittel

Single-Tech-Founder erträgt MVP + Launch, nicht parallel Skalierung + Datenintegration zweites Bundesland + Pflege.

Hebel: Budget-Korridor 60–90 k €/Jahr für Junior-/Mid-Backend ab Monat 18. Finanzierung über Phase-3-Umsatz oder aws/Förderung.

11 — Entscheidungsmatrix

Grün, Gelb, Rot — die Frage, ob LandNutzen tragfähig ist.

Frage	Grün	Gelb	Rot
Wer ist beteiligt?	Nur reale operative Gründer; Rollen klar.	Einige Kandidaten offen, aber keine Fixanteile.	Phantomanteile oder unklare stille Beteiligte.
Rollen & Anteile ✓ erledigt	50 / 50 Cofounder · Magnus × Andreas · vereinbart 12.5.2026 · Details §08.
Vesting / IP	Vor Codebeginn schriftlich geregelt.	Grundsätzlich akzeptiert, Details offen.	„Brauchen wir nicht" oder „später".
Gesellschaft / Haftung	GesbR eng begrenzt, GmbH/FlexKapG geprüft.	Anwaltliche Prüfung zugesagt.	Persönliche Haftung wird bagatellisiert.
Datenzugang	BEV/NÖGIS/HORA/ALSAG getestet; Brachflächen-OGD-Snapshot als `potential_lookup` live.	Potenzialhinweis live, systematische Leerstandsinventur bleibt Konzept.	KI-Potenzialhinweis wird als amtlicher Befund oder vollständige Inventur verkauft.
Domain-Input	Magnus liefert Regelwerk, Kostenlogik, Pilotgemeinden.	Input kommt in Workshops.	Nur Vision, keine fachlichen Regeln.
Arbeitsmodus	4-Wochen-POC mit klaren Deliverables.	Grob klar, aber noch unscharf.	Direkt Vollbau ohne Struktur.

Praktische Entscheidungslinie. Ja zum 4-Wochen-POC, wenn Beteiligte, Rollen, Datenzugang, IP/Vesting und Haftung als schriftliche Arbeitsgrundlage vorliegen. Nein zu unbezahlter Vollumsetzung, wenn Anteile, IP oder Haftung offen bleiben.

Magnus-Open · operativ, asynchron

Was auf Magnus' Tisch wartet — ohne dass der Code stehen bleibt.

Items, die fachlich nicht von Andreas allein entschieden werden können, aber die Software trotzdem nicht blockieren dürfen. Andreas baut mit einer plausiblen Vorauswahl weiter; Magnus liefert sein OK oder seine Korrektur asynchron. Der Code ist überall so geschnitten, dass eine spätere Korrektur ein 5-Minuten-Patch bleibt.

Sichtungspaket — entschieden am 16.07.2026. Alle elf M-Punkte wurden im Meeting am 16.07.2026 durchentschieden (M1 teilweise: Adress-Profile bleiben offen). Die Ergebnistabelle direkt darunter fasst jede Entscheidung mit Issue-Referenz zusammen; das vollständige Protokoll steht in docs/MEETING-MAGNUS-2026-07-16.md. Die ursprünglichen Entscheidungsfragen und Karten bleiben als Kontext erhalten. Weiterhin offen sind fünf externe Gates: Pilotgemeinde (#289), AVV-Kette (#290), Szenario-Review (#291), Cofounder-/Rechtsformklärung (#292) und Beirat/Mediation (#293). Das frühere Brachflächen-Gate #294 ist abgeschlossen; der produktive Snapshot folgte in #376. Strategisch daneben relevant: das Leerstandstool (§13).

Punkt	Entscheidung 16.07.2026	Issue
M1 — Wien-Pilot	Marketing-Aussage tragbar, R-03-konform; Indikator-Nutzen bestätigt. Adress-Profile/viertes Profil nicht explizit behandelt — bleibt offen.	#317, #318
M2 — BEV-Rechte	Die am 16.07.2026 vereinbarte Bestätigungsanfrage ist seit 04.08.2026 erfüllt: Spiegelung und abgeleitete Exporte in wertschöpfenden Kundenreports sind mit BEV-Namensnennung bestätigt. Kataster-Status, Export-Pointer und Consumer-Bindung sind umgesetzt; DXF ist seit dem Produktions-, Parser- und Rollback-Readback aus #412 kontrolliert aktiv.	#77, #320, #321, #412
M3 — Mapire-Abo	Vertagt bis Pilotgemeinde-Demo; Wiedervorlage erst bei Projekteinnahmen.	#137
M4 — Breitband	Schwellen, Attribution und Framing bestätigt („so lassen"). Neu: geförderter Ausbau (BBA2020/2030) als Zukunftssignal.	#322
M5 — Umgebungslärm	Schwellen unverändert bestätigt; Gutachten-Abgrenzung umgesetzt; Straße, Schiene, Flug und Industrie/IPPC sind release-gebunden integriert.	#324
M6 — Hochwasser	HQ30 + HQ100 bleiben rot, HQ300 gelb. HORA vertagt (Phase 3/Einnahmen). Bestätigt zugleich POC-Kriterium B5.	—
M7 — Schutzgebiete	Natura 2000 wird differenziert (NVP-Vorbehalt statt pauschal rot). Neues Konzept „Rechtsrahmen-Block" (vier Wirkungskategorien statt Ampel) + Wald/ForstG, Bergrecht, Ortsbildschutz/Kellergassen, Siedlungsgrenzen, Biotoptypen.	#325
M8 — Denkmalschutz	Ampel rot → gelb; Zielbild Rechtsrahmen-Block (BDA-Bewilligungsvorbehalt); Nachbarparzellen mitprüfen (Radius offen).	#326
M9 — Szenario-Risiken	Rote WLV-Zone wird harter Ausschluss für Wohnen + Tourismus; alles Übrige bestätigt. Erstes bestätigtes Stück des C1-Regelwerk-Reviews.	#327
M10 — Wildbach & Lawine	Raumrelevanter Bereich wird von der Gelben Zone getrennt (Hinweis statt Warnfarbe); Wording + Attribution bestätigt.	#328
M11 — ÖV-Güteklassen	D bleibt gelb; Bilanz-Rollup für PV/Lager wird auf gelb gekappt; Rot später datenbasiert weicher (Bedarfsverkehr).	#330

Punkt	Entscheidungsfrage
M1 — Wien-Pilot	Sind die drei Wien-Adressen (Lange Gasse 30, Innstraße 16, Hofmühlgasse 3) als Profile fachlich tragfähig, und ist die Aussage zur historisch sichtbaren Industrienutzung R-03-konform?
M2 — BEV-Rechte	Erfüllt am 04.08.2026 und produktiv nachgewiesen am 26.08.2026: Spiegelung und abgeleitete Exporte in wertschöpfenden Kundenreports mit BEV-Namensnennung bestätigt. DXF-Consumer release-gebunden aktiv; Produktions-, Parser- und Rollback-Readback: #412 abgeschlossen.
M3 — Mapire-Abo	Rechtfertigt die Wien-Pilot-Resonanz das Mapire/Arcanum-Abo für FK 1829 (50/150 €/Monat) — ja, nein oder vertagen?
M4 — Breitband	Bleiben die Ampel-Schwellen bei 100/30 Mbit/s, und sind CC-BY-3.0-AT-Attribution sowie der bewusst weggelassene 5G-Vorbehalt tragbar?
M5 — Umgebungslärm	Passen die Lden/Lnight-Cutoffs, sollen Flug-/Industrie-Layer dazukommen, und reicht das „grün heißt nicht Ruhe"-Wording?
M6 — Hochwasser	Soll HQ100 in der Ampel von HQ30 getrennt werden, und reicht das freie NÖ-Flut-Signal plus WLV-GZP ohne HORA-Lizenz bis Phase 3?
M7 — Schutzgebiete	Bleibt Natura 2000 pauschal rot, und fehlen Naturdenkmäler, Ramsar-Gebiete oder Biosphärenpark-Kernzonen im Scope?
M8 — Denkmalschutz	Wird Denkmalschutz rot oder gelb eingestuft, und reicht die parzellenscharfe Prüfung ohne Umgebungs-Radius?
M9 — Szenario-Risiken	Welche Konstellationen (z. B. Wohnen in HQ30 oder Roter WLV-Zone) werden harte Ausschlüsse (rot) statt gelb, und bleiben HQ300 und Gelbe Zone weiter unberücksichtigt?
M10 — Wildbach & Lawine	Soll der Raumrelevante Bereich getrennt von der Gelben Zone ausgewiesen werden, und sind Grün-Semantik und Footer-Attribution tragbar?
M11 — ÖV-Güteklassen	Gehört Klasse D zu grün, soll das Rot-Wording weicher werden, und kappen wir den Bilanz-Rollup für PV/Lager von rot auf gelb?

Wien-Pilot — Adress-Auswahl & Indikator-Charakter

PR #148 gemergt · Issue #134 ✓ · offene Restfrage jetzt in #468

Was hängt: Die drei Wien-Adressen wurden technisch gewählt, die fachliche Bewertung der Profile steht aus. Der R-03-Teil — die Marketing-Aussage weiter unten — ist am 16.07.2026 unter M1 bestätigt worden; offen ist nur noch die Adress-Auswahl selbst, getrackt in #468.

Lange Gasse 30, 1080 Wien — Profil „Wohnen ohne Industriebezug" (Negativbeispiel). Sind die Stände unauffällig genug für die Argumentationslinie?
Innstraße 16, 1200 Wien — Profil „Heute Wohnen, 1956 Bahnhof/Industrie" (Nordbahnhof-Rand). Wäre eine zentralere Adresse im Nordbahnviertel klarer?
Hofmühlgasse 3, 1060 Wien — Profil „1938/56 Mühlen am Wienfluss". Liest sich der Werkskanal-/Mühlen-Charakter überzeugend?

Außerdem: Ist die Marketing-Aussage „auf historischen Luftbildern sichtbare industrielle Nutzung erhöht die Untersuchungswahrscheinlichkeit" tragbar oder zu nah an einer Schadstoff-Aussage (R-03)? Fehlt ein viertes Profil (z. B. „heute Brachfläche, ehemals Tankstelle")?

Anschauen

Screenshots in docs/discovery/screenshots/wien-pilot/ oder live unter /admin/poc/wien-overlay (Login als platform_admin nötig).

Andreas baut weiter

Issue #135 (Report-Block risiko.altlasten.hist_nutzung) — Wien-Layer wandern in den öffentlichen Report, parametrisch mit den aktuell gewählten Adressen. Korrektur später per 1-Commit-Patch in lib/maps/wien-historical.ts.

BEV-Nutzungsrechte für Planer-Export

Issue #77

Erfüllt am 04.08.2026: Das BEV bestätigte Spiegelung und abgeleitete PDF-/GeoJSON-/DXF-Ausgaben in wertschöpfenden Kundenreports mit BEV-Namensnennung. Export-Pointer und Consumer-Bindung sind umgesetzt; die begrenzte DXF-Produktausgabe wurde am 26.08.2026 mit Live-, Parser- und Rollback-Readback aus #412 produktiv bestätigt.

Andreas baut weiter

Der release-gebundene Punkt-Lookup und der getrennte Export-Pointer laufen im Gänserndorf-Pilot. GeoJSON/PDF/DXF sind reportgebunden; parcel_dxf ist als release_bound produktiv aktiv. Der in #412 nachgewiesene Flag-Rollback liefert 404 und entfernt den Pfad aus OpenAPI.

Mapire-Abo (FK 1829, 50/150 €/Mo)

Issue #137

Entscheidung über Mapire/Arcanum-Lizenz nach Wien-Pilot-Resonanz. FK 1829 ist im Wien-OGD-Stack nicht als Raster verfügbar (Befund aus #134) — Mapire wäre der einzige bekannte Pfad, der zusätzlich NÖ und weitere Bundesländer mit einem Vertrag liefern könnte.

Andreas baut weiter

3-Layer-Wien-Pilot reicht für den Premium-Report; weitere Bundesländer pausieren ohne Magnus' Go.

Breitband-Ampel — Schwellen, Lizenz, R-03-Framing

PR #157 · live im Report

Was hängt (fachliche Bestätigung, kein Blocker): Der Festnetz-Breitband-Layer (RTR/Breitbandatlas, WMTS-GetFeatureInfo) ist live im öffentlichen Report. Drei Punkte zur Validierung:

Ampel-Schwellen: aktuell ≥ 100 Mbit/s → grün, ≥ 30 → gelb, < 30 → rot (angelehnt an EU „schnelles Internet" = 30, NGA/Gigabit-Pfad = 100). Passt das für die Standort-Argumentation, oder sollte grün erst bei ≥ 1.000 (Gigabit) greifen?
Lizenz-Attribution: „Quelle: Breitbandatlas, Breitbandbüro / BMWKMS, CC BY 3.0 AT" (aus GetCapabilities ows:AccessConstraints — nicht CC BY 4.0). Wortlaut für den Report-Footer so tragbar?
R-03-Framing: Hinweis sagt „Indikator, keine Anschluss-/Tarif-Zusage, Mobilfunk ausgenommen". Sollte für ländliche Adressen mit schwachem Festnetz ein 5G-Fixed-Wireless-Vorbehalt ergänzt werden, oder bleibt das bewusst draußen?

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Live im Report (Block „Breitband-Versorgung (Festnetz)" zwischen Erreichbarkeit und Radon). Logik in lib/geo/breitband.ts.

Andreas baut weiter

Layer ist fail-open verdrahtet; eine Schwellen-Korrektur ist ein 1-Zeilen-Patch in classifyBreitband(), die Attribution eine Konstante. Hinweis: die früher geplante REST-API wurde per 30.06.2025 eingestellt — WMTS-GetFeatureInfo ist der verbleibende Live-Pfad.

Umgebungslärm-Ampel — Schwellen, Scope, R-03

M5 entschieden am 16.07.2026 · Erweiterung aus #324 seit 26.08.2026 produktiv belegt · Produktionsnachweis

Entschieden und produktiv belegt: Der Umgebungslärm-Indikator nutzt die strategischen EU-Lärmkarten 2022 für Straße, Schiene, Flug und Industrie/IPPC. Die fachliche M5-Entscheidung ist vollständig in Report, PDF, Karte und Quellenvertrag übernommen. Ein neutraler No-Hit, echte Flug- und Industrie/IPPC-Treffer sowie Karten, Legenden, Web-Permalink und PDF wurden produktiv rückgelesen:

Ampel-Schwellen: Lden ≥ 70 dB oder Lnight ≥ 60 dB → rot; jede kartierte Zone darunter → gelb; keine Zone → grün. Die Schwellen bleiben unverändert.
Scope: vier Quelltypen mit je Lden und Lnight, also acht WMS-Layer. Industrie/IPPC ist quellenbedingt nur in ausgewiesenen Ballungsräumen kartiert; lokaler Straßen-, Nachbarschafts-, nicht kartierter Flug- und sonstiger Gewerbelärm bleibt außerhalb des Scopes.
R-03-Framing: „Die Ampel ist ein Screening auf Basis der EU-Lärmkarten und ersetzt kein schalltechnisches Gutachten; Ansprüche auf Schallschutzmaßnahmen richten sich nach eigenen, teils niedrigeren Grenzwerten.“

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Im Report-Block „Umgebungslärm" werden die vier Quelltypen getrennt ausgewiesen. Die Werte sind berechnete Mittelungspegel in 4 m Höhe, keine Messungen und kein 10-m-Raster. Der angezeigte Quellenstand ist das Abrufdatum des Live-WMS; die Kartierungsrunde bleibt 2022.

Live

Der WMS-Pfad ist atomar an den qualifizierten Release 63575c23-0121-506d-8baa-210a82dd957f für Report-Abfrage, Kartenbild und Legende gebunden. Lizenz: CC BY 4.0; Attribution: Datenquelle: www.laerminfo.at. Die Initial-Aktivierung ist belegt; der erste planmäßige Acht-Stunden-Renewal bleibt bis zu seinem eigenen Readback getrennt ausgewiesen.

Hochwasser-Ampel + Geogene-Gefahren-Befund

PR #159 · live im Report

Was hängt (fachliche Bestätigung, kein Blocker): Hochwasser-Abflussbereiche HQ30/HQ100/HQ300 (NÖ-OGD, „Pfad B") sind live im Report. Die Report-Ampel läuft im qualifizierten Pilotbereich über Production-Run 35 Mirror-first; außerhalb der Coverage, ohne qualifizierten Snapshot oder bei DB-Fehler bleibt der WMS-Fallback maßgeblich. Das interaktive Karten-Overlay bleibt WMS. Zwei Punkte + ein Befund:

Ampel-Schwellen: HQ30 und HQ100 → rot, HQ300 → gelb, keine Zone → grün. HQ100 ist das Bemessungshochwasser (bau-/raumordnungsrelevant). Soll HQ100 von HQ30 getrennt werden (z. B. HQ100 → orange/gelb), oder bleiben beide rot?
Verhältnis zu HORA: Wir nutzen die freien NÖ-Abflussbereiche (CC BY 4.0) statt HORA (kommerzielle Lizenz offen). Reicht das Flut-Signal so, oder ist der vollständige HORA-10-Gefahren-Pass (Rutschung, Erdbeben … — die Lawinen-/Wildbachgefahr ist seit #172 über den WLV-Gefahrenzonenplan abgedeckt, siehe M10) vor Phase 3 nötig (= Lizenzklärung)?
Befund „Geogene Gefahren" — teilweise aufgelöst (PR #172): Die frühere Annahme „WLV-Gefahrenzonenplan nur pro Gemeinde, kein OGD-Punktdienst" war falsch. Der Gefahrenzonenplan der Wildbach- und Lawinenverbauung ist über denselben LFRZ-WMS-GetFeatureInfo-Pfad wie der Lärm-Layer punktgenau abfragbar und seit #172 als eigener Live-Block gebaut (Details + offene Schwellen-Frage jetzt in M10). Die reine Rutschungs-/Steinschlag-Suszeptibilität (GBA/HORA) bleibt davon unberührt: dafür existiert weiter kein flächendeckendes Parzellen-Zoning als OGD — ein Indikator daraus würde „kein Ereignis kartiert" fälschlich als „kein Risiko" lesen lassen (R-03), daher bewusst nicht gebaut. Magnus-Entscheid (reduziert): Reicht das freie NÖ-Flut-Signal (HQ30/100/300) + WLV-GZP, oder ist der kommerzielle HORA-10-Gefahren-Pass vor Phase 3 nötig (= Lizenzklärung)?

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Live im Report (Block „Hochwasser (Abflussbereiche)" zwischen Lärm und Radon) — z. B. Adresse „Stockerau Au" (HQ30). Logik in lib/geo/hochwasser.ts.

Andreas baut weiter

Schwellen-Korrektur = 1-Zeilen-Patch in classifyHochwasser(). NÖ-OGD-GFI-Helper (lib/geo/noegis.ts) trägt bereits die nächsten NÖ-Layer (Schutzgebiete folgen).

Schutzgebiete — Schwere-Einstufung & Scope

PR #160 · live im Report

Was hängt (fachliche Bestätigung, kein Blocker): Natur- & Wasserschutzgebiete (NÖ-OGD) sind live im Report. Zwei Punkte:

Schwere-Einstufung: aktuell rot = Naturschutzgebiet, Nationalpark, Europaschutzgebiet (Natura 2000), Wasserschutzgebiet; gelb = Landschaftsschutzgebiet, Naturpark, Wasserschongebiet. Trifft das die reale Bebauungs-Restriktion (z. B. ist Natura 2000 immer „rot", oder differenzierter)?
Scope: abgefragt sind Naturschutz-, Europaschutz-, Landschaftsschutzgebiete, National-/Naturparke + wasserrechtliche Schutz-/Schongebiete. Fehlt etwas Bebauungs-Relevantes (z. B. Naturdenkmäler, Ramsar, Biosphärenpark-Kernzonen)?

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Live im Report (Block „Schutzgebiete (Natur & Wasser)" zwischen Hochwasser und Radon) — z. B. Adresse in Marchegg (Europaschutzgebiet March-Thaya-Auen, rot). Logik in lib/geo/schutzgebiete.ts.

Andreas baut weiter

Schwere-Mapping + Layer-Set sind je 1-Zeilen-Änderungen im NATUR_LAYERS-Array. Hinweis: Wildbach-/Lawinengefahr ist seit #172 als WLV-Live-Layer abgedeckt (M10); die reine Rutschungs-Suszeptibilität (GBA/HORA) bleibt ohne OGD-Punktdienst offen.

Denkmalschutz — Ampel rot/gelb & Scope

PR #162 · live im Report

Was hängt (fachliche Bestätigung, kein Blocker): Der BDA-Denkmalschutz ist live und beantwortet parzellenscharf (KG + Grundstücksnummer), ob ein Grundstück im Denkmalverzeichnis steht. Zwei Punkte:

Ampel: ein gelistetes Denkmal → rot (Veränderung/Restaurierung/Abbruch bewilligungspflichtig). Für ein Reaktivierungs-Tool eine harte Restriktion → rot. Oder eher gelb („Achtung, Auflagen, aber Nutzung möglich")? 1-Zeilen-Patch in classifyDenkmal().
Scope: der Match ist parzellenscharf (Objekt steht direkt auf der Parzelle). Ensembles, Umgebungs-/Ortsbildschutz und nicht parzellengenau geführte Einträge sind nicht erfasst. Reicht der parzellenscharfe Indikator für den Pilot, oder braucht es einen „Denkmal in der Nähe"-Radius (bräuchte Geocoding)?

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Live im Report (Block „Denkmalschutz" nach Schutzgebieten) — z. B. „Pfarrer Josef Edinger Platz 13, 3804 Allentsteig" (Schloss Allentsteig, rot). Logik in lib/geo/denkmal.ts.

Andreas baut weiter

Quelle ist die BDA-CSV (jährliches Update) → Build-Time-Skript scripts/build-denkmal-noe.mjs erzeugt die committete JSON (kein DB/Cron). Jährlicher Refresh = Skript erneut laufen + committen. Weitere Bundesländer = je eine zusätzliche CSV.

Risiko-Faktoren in Szenarien — Schweregrad & Schwellen

PR #166 · #175 · live · config/nutzungsklassen.draft.json

Was hängt (fachliche Bewertung, kein Blocker): Die Live-Risiko-Layer wirken jetzt auf die Nutzungsszenarien — als weiche „−"-Faktoren (erscheinen je Szenario mit Begründung, stufen grün → gelb, kein harter Ausschluss):

Hochwasser HQ30/HQ100 → Abwertung bei Wohnen/Gewerbe/Lager/Co-Working/Tourismus (PV nicht). HQ300 (selten) bewusst nicht gewichtet.
Denkmalschutz (Objekt gelistet) → alle Klassen (Veränderung/Abbruch BDA-bewilligungspflichtig).
Strenges Schutzgebiet (Naturschutz/Natura 2000/Wasserschutz, Ampel rot) → alle Klassen.
Rote WLV-Zone (Wildbach/Lawine, ständige Gefährdung) → alle Klassen inkl. PV (Mure/Lawine gefährdet auch Freiflächen-PV — anders als Hochwasser, wo PV ausgenommen ist). Gelbe WLV-Zone (inkl. „Raumrelevanter Bereich") bewusst nicht gewichtet (wie HQ300).

Magnus-Entscheid: (1) Soll ein Fall hart → rot (Ausschluss) statt gelb sein — z. B. Wohnen/Tourismus in HQ30, Neubau im strengen Naturschutzgebiet, Wohnen/Tourismus in einer Roten WLV-Zone (faktisches Bauverbot — der stärkste Kandidat für einen harten Ausschluss)? (2) Sind die betroffenen Klassen je Risiko korrekt? (3) HQ300 / Gelbe WLV-Zone weiter ignorieren? Alle Schwellen = 1-Zeilen-Änderung in config/nutzungsklassen.draft.json (Magnus editiert Werte, nicht Struktur).

Anschauen

Report für „Pfarrer Josef Edinger Platz 13, 3804 Allentsteig" (Schloss, denkmalgeschützt) — jedes Szenario zeigt den Denkmal-Faktor + Ampel gelb. Regeln/Begründungen in config/nutzungsklassen.draft.json + docs/SCENARIO-RULES-DRAFT.md.

Andreas baut weiter

Verdrahtung ist generisch (Engine liest Config-Regeln); Schweregrad/Schwellen-Korrekturen brauchen keinen Code. Bis Freigabe trägt jedes Szenario ohnehin den „Entwurfs-Regelwerk, fachlich unbestätigt"-Disclaimer.

M10

Wildbach & Lawine (WLV-Gefahrenzonenplan) — Ampel, Scope & Lizenz

PR #172 · live im Report

Was hängt (fachliche Bestätigung, kein Blocker): Der Gefahrenzonenplan der Wildbach- und Lawinenverbauung (WLV/BML) ist als eigener Live-Block im öffentlichen Report — punktgenau über denselben LFRZ-WMS-GetFeatureInfo-Pfad wie der Lärm-Layer (Workspace 000901, Layer-Gruppe WLV_GZP). Damit ist die in M6 als „nur pro Gemeinde" vermutete Lücke geschlossen. Drei Punkte zur Validierung:

Ampel-Schwellen: aktuell rot = mindestens eine „Rote Zone" (ständige Gefährdung, Bebauung i. d. R. ausgeschlossen); gelb = jeder andere Treffer (Gelbe/Summen-Zone, Raumrelevanter Bereich → Einzelprüfung); grün = keine Zone am Punkt. Trifft das die reale Bau-Restriktion, oder soll der „Raumrelevante Bereich" (reiner Hinweis) von der echten Gelben Zone getrennt werden?
Scope & „keine Zone": Gefahrenzonenpläne existieren nur in Gemeinden mit ausgewiesenem Plan (überwiegend alpiner Raum) — im Flachland ist „keine Zone" ein gültiges grünes Ergebnis, kein Fehler (Semantik wie Hochwasser/Lärm). Ist der R-03-Hinweis klar genug, dass grün ≠ Garantie gegen Naturgefahren?
Lizenz-Attribution: laut INSPIRE-Metadaten frei („no limitations on public access"), Footer-Wortlaut „Datenquelle: Wildbach- und Lawinenverbauung (WLV/BML)". So tragbar für den extern geteilten Report?

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Live im Report (Block „Wildbach & Lawine" direkt nach Hochwasser) — z. B. eine Gefahrenzonenplan-Gemeinde wie Frankenfels (Mostviertel) zeigt ausgewiesene WLV-Gefahrenzonen über dem Orthofoto. Logik in lib/geo/wlv.ts.

Andreas baut weiter

Layer ist fail-open verdrahtet (HTTP-Fehler → degraded.wlv, Rest des Reports unverändert); Schwellen-Korrektur = 1-Zeilen-Patch in classifyWlv(), die Attribution eine Konstante. Die Rote Zone speist bereits als weicher Faktor in die Szenarien ein (PR #175, siehe M9). Die reine Rutschungs-/Steinschlag-Suszeptibilität (GBA/HORA) bleibt mangels OGD-Punktdienst weiter offen (siehe M6).

M11

ÖV-Güteklassen — Ampel-Schwellen A–C/D–G & Rot-Wording

live im Report (Pilot-Mirror) · lib/geo/oev.ts

Was hängt (fachliche Bestätigung, kein Blocker): Die ÖROK-ÖV-Güteklassen (A beste … G, jährliche AustriaTech-Lieferung) sind als Standort-Indikator live. Die Ampel ist bewusst konservativ gesetzt und braucht deinen Raumordnungs-Blick:

Schwellen: aktuell A–C → grün („sehr gute bis gute Erschließung"), D–G → gelb („Basis-Erschließung"), keine Klasse → rot. In der ÖROK-Literatur gilt oft schon D als „guter ländlicher Standard" — gehört D zu grün? Ist G praktisch von „keine Klasse" zu unterscheiden? 1-Zeilen-Patch in classifyOev().
Rot-Wording: aktuell modellgebunden formuliert („nach diesem Modell nicht mit regelmäßigem ÖV erschlossen"; der Hinweis sagt explizit, dass Bedarfsverkehr/Mikro-ÖV nicht abgebildet ist). Reicht das, oder soll Rot weicher (z. B. nur bei zusätzlich fehlendem Bedarfsverkehr) ausfallen?
Bilanz-Rollup: der Steckbrief-Eintrag fließt in die Standort-Bilanz ein — ein Punkt ohne Güteklasse erscheint damit als „kritischer Standortfaktor (rot)" unter „Faktoren, die jede Nutzung betreffen". Für ÖV-irrelevante Szenarien (PV-Freifläche, Lager) ggf. überzeichnet: rot in der Bilanz auf gelb kappen?

Anschauen

Live im Report (Block „ÖV-Erschließung" nach Umgebungslärm + Steckbrief-Zeile) — z. B. Schillergasse 35, Gänserndorf: Güteklasse B (Bahnhofsnähe), grün. Logik in lib/geo/oev.ts.

Andreas baut weiter

Quelle ist die jährliche Shapefile-Lieferung (kein amtlicher WMS/WFS) → PostGIS-Mirror im Pilot-Bereich (scripts/ingest-oev.mjs), außerhalb ehrlich als degraded markiert. Jährlicher Refresh = Clip + Ingest erneut laufen lassen; NÖ-/Österreich-Ausbau ist nur eine größere Clip-bbox. Nutzungsbedingungen der Lieferung: reiner Haftungsausschluss ohne Lizenzauflagen (formale Bestätigung als offener Punkt analog BEV, DATA-SOURCES §ÖV-Güteklassen). Der Bedarfsverkehrs-Datensatz derselben Lieferung wäre die natürliche Erweiterung fürs Rot-Wording.

Spielregel — korrigiert am 08.08.2026. Bis dahin galt hier: diese Liste sei die einzige autoritative Quelle für offene Magnus-Punkte, ausdrücklich ohne GitHub-Issues und ohne das Label needs-magnus-review. Das hat sich nicht bewährt. Eine Durchsicht aller 24 geschlossenen Issues mit Magnus-Bezug fand sieben Fragen, die beim Schließen ihres Issues hierher wanderten und danach von keinem Prozess mehr angestoßen wurden — die älteste seit Mai 2026. Sie haben jetzt eigene Issues: #462 bis #468.

Ab sofort gilt das Umgekehrte. Jede offene Frage an Magnus lebt als GitHub-Issue — mit Assignment an @Deubner78, Label needs-magnus-review und einem Ask-Block: Optionen statt offener Frage, Antwortform, was ausdrücklich nicht nötig ist, und was ohne Antwort passiert. Magnus' Arbeitslisten sind alle ihm zugewiesenen Issues und alle mit needs-magnus-review.

Und beim Schließen: Ein Issue wird nicht geschlossen, solange ein Ask darin offen ist. Wandert der Punkt weiter, dann in ein neues Issue — nie in ein Dokument. Ein Issue hat einen Zustand, einen Assignee und eine Liste, in der es auftaucht; ein Abschnitt in einer HTML-Seite hat nichts davon. Genau daran sind die sieben gescheitert.

Was dieses Briefing bleibt: der erzählende Kontext zu den M-Punkten — Hintergrund, Screenshots, Abwägungen, Entscheidungshistorie. Es dokumentiert, es trackt nicht.

12 — Scoping-Gespräch · Dienstag

Reihenfolge, Formulierungen, erwarteter Ausgang.

Die kritischen Punkte in dieser Reihenfolge durchgehen. Bei Punkten 1–4 muss ein Ja oder ein konkreter nächster Schritt stehen, sonst wird kein Code geschrieben.

Hinweis (Stand 11.06.2026): Diese Sektion dokumentiert das Scoping-Gespräch vom Mai 2026 — Punkte 1–3 sind erledigt, 4–6 bleiben offen. Aktuell strategisch im Fokus: §13 Leerstandstool und das Sichtungspaket unter Magnus-Open.

01 ✓

Wer ist real am Tisch — geklärt

Erledigt · 12.5.2026

Vereinbart: Magnus Deubner und Andreas Ostheimer als operative Kern-Cofounder. Designer, Investoren oder Pool-Kandidaten ggf. später separat zu evaluieren — keine Platzhalter-Anteile im Cap Table.

Offen

Atelier Deubner | Lopez ZT OG als juristische Hülle vs. Magnus privat — vertragliche Klärung in Phase-0-Aufgabe.

02 ✓

Meine Rolle — geklärt

Erledigt · 12.5.2026

Vereinbart: Andreas Ostheimer als Tech-Cofounder mit Domain-Tiebreaker für Tech-Stack, Architektur, Datenmodell, KI-Qualität, Security und technisches Hiring.

Status

Folgt logisch aus der 50/50-Cofounder-Vereinbarung — beide Gründer bringen unverzichtbare Wertschöpfung ein.

03 ✓

Anteile — vereinbart

Erledigt · 12.5.2026

Vereinbart: 50 / 50 zwischen Magnus Deubner und Andreas Ostheimer als operative Kern-Cofounder. Magnus: Idee, Domain, Akquise. Andreas: Tech, Produkt, Architektur, Skalierung.

Strukturell weiter zu fixieren: Konflikt-Mechanik (§08), Vesting 4 J / 1 J Cliff, Deadlock-Regel, Behandlung Magnus' Vorinvestitionen als Gesellschafterdarlehen (nicht im Cap Table).

Outcome

Diskussion zu Punkten 1–3 abgeschlossen. Verbleibende Strukturfragen (Punkt 4 — IP, Vesting, Haftung, GmbH; Punkt 5 — Daten-Gates & ARR; Punkt 6 — POC & Beirat) noch zu klären.

IP, Vesting, Haftung, GmbH

10 Min

IP: Code bei mir, exklusive Lizenz an die Gesellschaft solange beteiligt, automatische Einbringung bei GmbH-Umwandlung. Vesting: 4 Jahre / 1 Jahr Cliff, beide Gründer. Haftung: GesbR eng begrenzt, GmbH-/FlexKapG-Umwandlung 1:1 vertraglich fixiert vor Marktbetrieb. Anwaltsprüfung: jeder eigenen Anwalt, kein gemeinsamer.

Erwartung

Zustimmung im Grundsatz; Detail-Klärung mit Anwalt in Woche 1–2 des POC.

Daten-Gates & ARR-Erwartung

10 Min

Daten: BEV-Rechte, Export-Pointer, Consumer-Bindung sowie DXF-Produktions-, Parser- und Rollback-Readback sind mit #412 abgeschlossen. NÖGIS — Speicher-/Exportrechte je Distribution separat in #413 klären. HORA / LFRZ — kommerzielle Reseller-Lizenz nötig oder OGD-frei? EUIPO-KMU — aktueller Status, eingereicht, offen, Frist? Pilotgemeinden — welche, wer hat Ja gesagt, schriftlich?

Fassaden-Daten: Bereit, beim 490 €-Beratungstermin systematisch Fotos der Liegenschaft zu erfassen (mit Eigentümer-Einwilligung)? Das wird zur eigenen IP — Street View darf rechtlich nicht per AI ausgewertet werden, eigene Erfassung ist die saubere Alternative.

ARR-Erwartung: „Was ist deine Vorstellung von realistischem Umsatz nach 4 Jahren?" Abgleich mit Szenarien-Tabelle aus §10.

Erwartung

Wenn Magnus' ARR-Vorstellung deutlich über der optimistischen Linie (5 M+) liegt → gemeinsames Sortieren statt Streit. Pilotgemeinden müssen Namen haben.

4-Wochen-POC & Beirat

10 Min · Abschluss

POC-Vorschlag (siehe §09): Woche 1 Rechts + Datenzugang, Woche 2 BEV / HORA-POC + Luftbild-Score-Test, Woche 3 Szenario-Engine v0, Woche 4 Demo-Report.

Beirat: Zwei mögliche Mediator-Kandidaten für Tiebreaker-Ebene 2 benennen.

Reihenfolge: POC zuerst, formelle Gesellschaftsgründung danach. Andreas (Ostheimer OG) macht Programmierung & Design — kein externer Designer, kein NDA-Bedarf in der 2-Personen-Phase. Schriftliches Cofounder-Memo (50/50, Magnus' Vorinvestitionen als Gesellschafterdarlehen vorgemerkt) reicht als Foundation für den POC.

Outcome am Dienstagabend

Klares Ja zum 4-Wochen-POC + Strukturklärung schriftlich auf Magnus' Tisch. Oder klares Nein / Pause, wenn 1–4 nicht zufriedenstellend geklärt sind.

Mitnehmen. Cofounder-Memo 50/50 · IP-Modelle (§08) · Konflikt-Mechanik (§08) · Szenarien-Tabelle (§10) · 4-Wochen-POC-Plan (§09) · Luftbild-Score-POC-Frage (§05) · LLM-Token-Ökonomie + Stripe-Mathematik (§06). 1–2 Seiten Notizen reichen für das Gespräch selbst.

13 — Leerstandstool · Ortskern & Region

Leerstand systematisch — und der ehrliche Abstand zwischen heute und „systematisch".

Ortskern-Leerstand ist für drei Akteure dasselbe Problem aus verschiedenen Blickwinkeln: Für die Gemeinde geht es um Ortsbild, Versorgung und Bodenpolitik. Für das Regionalmanagement um die Priorisierung der Belebungsarbeit — welche Objekte zuerst, mit welcher Förderung. Für einen regionalen Partner um Werthaltigkeit im Bestand und Finanzierungsanlässe bei Sanierung und Umnutzung. Ein systematisches Leerstandstool bedient alle drei — und ist damit die naheliegende Produktlinie für die Gemeinde-/Regionsschiene.

Einordnung: Die Roadmap kennt ein Partner-Kooperationsmodell bisher erst als Phase-4-Task (Monat 13–24). Wo die Regionsschiene früher relevant wird, gilt eine klare Linie: zeigen, was live ist; benennen, was Konzept ist; nichts zusagen, was offene Rechts- oder Datenfragen voraussetzt.

Live Was das Produkt heute kann

Einzel-Adress-Report: Adresse → Karte → Ampel-Steckbrief → Nutzungsszenarien → PDF/Permalink, live auf www.landnutzen.at
Standort-Indikatoren mit Ampel-Logik je Adresse: Widmung, ALSAG, Hochwasser, Wildbach/Lawine, Lärm, Breitband, ÖV-Güteklassen, Denkmal, Schutzgebiete, Radon u. a.
Anonym nutzbar (10 Reports/Tag/IP) — für eine Demo vor externem Publikum ausreichend
Gemeinde-Überblick (/gemeinde/[slug], login-pflichtig): k-anonymes Ampel-Aggregat über die bereits erstellten Reports einer Gemeinde — Stand 11.06.2026 für Gänserndorf demo-fähig (105 aktive Reports, Schwelle ≥ 5)
Szenario- und Förderwerte tragen den permanenten Entwurfs-Banner („fachlich unbestätigt") — Freigabe siehe M9

Konzept Was das „systematische" Tool wäre

Gemeinde-Leerstandsinventar mit Objektliste, Filtern und Berichtsexport = Phase 3 der Roadmap, existiert nicht. Der live geschaltete Gemeinde-Überblick aggregiert nur, was Nutzer bereits geprüft haben — ein Stimmungsbild der geprüften Adressen, keine Vollerhebung des Leerstands
Gemeinde-Abo 990 €/Jahr ist ein Roadmap-Preis („Leerstandsbericht, Förder-Dashboard, Aggregat-Ansicht") — Stripe-Checkout ist technisch angebunden, läuft aber im Test-Mode: heute ist kein Tarif buchbar
Der release-gebundene BMLUK/Umweltbundesamt-OGD-Snapshot ist als neutraler potential_lookup live. Er liefert keinen amtlichen Brachflächenbefund und ersetzt weder eine kommunale Erhebung noch eine systematische Leerstandsinventur
Gemeinde-Sales-Cycle laut eigener Analyse 6–18 Monate (Budgetzyklus) — ob ein Partner-/Regionalmanagement-Pfad das verkürzt, ist eine Hypothese, kein Beleg

Nutzen je Akteur — heute und in der Ausbaustufe

Akteur	Heute (live)	Mit Leerstandsinventar (Konzept, Phase 3)
Gemeinde	Objektive Erstbewertung je Objekt: einheitlicher, quellenbasierter Report statt Bauchgefühl; neutraler Befund als Argumentationsbasis gegenüber Eigentümern	Aggregatsicht aller Verdachtsflächen auf Karte und Liste; Berichtsexport als Arbeitsgrundlage für Gemeinderat und Ausschüsse
Regionalmanagement	Fördermatching je Szenario (Katalog derzeit Entwurfsstatus); teilbare Permalinks/PDFs für die Arbeit mit Eigentümern	Priorisierung der Belebungsarbeit: welche Objekte zuerst — nach Widmung, Risikolage und Szenario-Eignung; Förder-Dashboard
Partner (Finanzierung & Region)	Anknüpfung Finanzierungsgeschäft: Objekte mit tragfähigem Nutzungsszenario sind potenzielle Sanierungs- und Umnutzungsfinanzierungen	Objektive Datenbasis zum Leerstand in einer Region statt anekdotischer Einzelfälle; Ausblick (Roadmap, nicht Teil des heutigen Produkts): ESG-/Taxonomie-relevante Gebäudedaten aus den Klimarisiko-Indikatoren

Pilotvorschlag: eine Gemeinde, drei Monate, gemeinsame Auswertung mit Regionalmanagement und einem regionalen Partner. Ziel ist ein belastbarer Befund, ob Adress-Report und Leerstandsinventar die Arbeit der Ortskernbelebung tatsächlich tragen — vor jeder weiteren Ausbau-Entscheidung. Konditionen-Rahmen laut interner Planung (Entwurf, derzeit nicht buchbar): Ersteinschätzung kostenlos (live) · Gemeinde-Abo 990 €/Jahr (Konzept) · Planungsbüro-Abo 59–149 €/Monat (geplant) · Beratung 490 €/Vorgang (geplant).

Sprachregelung für externe Gespräche: Der Einzel-Adress-Report ist live und zeigbar; das Leerstandsinventar ist Konzept und wird auch so benannt. Die BEV-Rechtefrage ist gelöst; der begrenzte GeoJSON-/PDF-/DXF-Pilot ist report- und releasegebunden produktiv. Positiv-, Negativ-, Parser- und Flag-Rollback-Readbacks sind in Issue #412 dokumentiert. Ein eigenständiger Parzellenpass, NÖGIS-Rechte, HORA-Lizenz und weitere externe Gates bleiben separat offen. Alle Aussagen bleiben Indikatoren, keine Rechtsverbindlichkeit (R-03).

Begleitdokument

Das Konzept-Mockup ist ein Entwurf (Stand 11.06.2026) als Diskussionsgrundlage — kein gebautes Produkt, keine Zusagen:

Konzept-Mockup: Gemeinde-Leerstandsinventar

Offene Fragen der Regionsschiene — vor jeder Zusage zu klären:

Welche Leerstandsdaten haben Gemeinden real — eigene Erhebungen, Melderegister-Abgleich, Begehungen?
Wer wäre Vertragspartner: Gemeinde, Regionalmanagement oder ein regionaler Partner?
Welche Rolle kann ein Partner spielen — Kunde, Pilot-Sponsor oder Multiplikator?
Gibt es laufende Leerstandserhebungs-Initiativen in der Region?

Anhang — Belege

Quellen & Förderpfade.

Quellen (Stand 16. Juni 2026)

Förderpfade

Atelier Deubner | Lopez ZT OG × Ostheimer OG · Andreas Ostheimer · Vertraulich · Nicht für die Weitergabe an Dritte.

LandNutzen. Nutzungs­potenzial sichtbar machen.

Ist-Stand und historische Planung sind getrennt.

Eine Lücke, die niemand füllt.

Zielgruppen

Liegenschafts­eigentümer

Gemeinden & Politik

Planungsbüros

Sechs Phasen als ursprüngliche Planung.

Was machbar ist — und was nicht ins MVP gehört.

Machbar Im Pilot belegbar

Heikel Nur mit Rechts-Gate

Wesentliche Korrekturen am Projektplan

Welche Quellen tragen — und was sie nicht versprechen können.

Einfache Übersicht — was jede Quelle über die Liegenschaft sagt

Detail-Tabelle — Befund, Implikation, Risiko

Stack — heute und Zielbild

Was Open Data + AI zusätzlich liefert.

Was technisch geht — Reifeebenen

Datenquellen Österreich

Wo der Mehrwert konkret entsteht

Quick Wins Daten-Layer ohne eigenes Inferencing

Differenzierend Eigener CV-Layer, mittlerer Aufwand

Phasierungs­vorschlag

Daten-Layer

Solar-Score

Eigene Fassaden-Daten

Eigener Score

B2B-Datenprodukt

Konkrete POC-Frage

Was die Schnittstellen wirklich kosten — und wie die Architektur sie verträgt.

LLM-Token-Ökonomie · Multi-Provider via Vercel AI Gateway · Stand Mai 2026

Routing-Logik & Beispielrechnung pro Report

Routing Welches Modell wann

Beispielrechnung Standard-Report

Stripe-Gebühren-Matrix · Österreich-Account 2026

Rate-Limits — was die Architektur verträgt

Datenquellen-Architektur — heute und Zielbild

Compliance-Stack · DSGVO + EU Data Residency

Jede Funktion auch ohne UI — für Menschen und KIs.

Vom Gerüst zum Produkt mit Rollen.

Priorisierte Stellen, an denen das Produkt kippen kann.

OGD-Potenzialhinweis wird überinterpretiert

NÖGIS-Exportrechte unklar

ALSAG falsch vermarktet

Szenario-Engine bleibt unscharf

GesbR-Haftung unterschätzt

Fördermatching nicht wartbar

Single-Tech-Founder-Bottleneck

Behörden-API-Reliability

White-Label-Architektur erst spät bedacht

HORA / LFRZ — kommerzielle Lizenz unklar

Schema-Drift bei Behörden-XML

Gemeinderats­protokolle — DSGVO & Datenqualität

Google / Bing AGB für Karten- und Bilderdienste

Tenant-Isolation und Account-Takeover

Die Strukturfrage — vor dem Marktbetrieb geklärt, nicht vor dem POC.

IP-Eigentum — drei Modelle

Cofounder-Vereinbarung

Konflikt- und Entscheidungs-Mechanik

Vier Wochen Proof of Concept — vor jedem Vollbau.

Rechts- & Datenzugang

POC Datenlayer

Szenario-Engine v0

Demo-Report

Was realistisch zu erwarten ist.

Drei Szenarien nach 4 Jahren (Österreich)

Funnel-Annahmen (B2C & B2B)

Bottlenecks & strategische Hebel

Magnus als Beratungs-Bottleneck

Daten-Asset als unterschätzter Wert

Konkurrenzfeld

Zweiter Tech-Hire ab Monat 18

Grün, Gelb, Rot — die Frage, ob LandNutzen tragfähig ist.

Was auf Magnus' Tisch wartet — ohne dass der Code stehen bleibt.

Reihenfolge, Formulierungen, erwarteter Ausgang.

Leerstand systematisch — und der ehrliche Abstand zwischen heute und „systematisch".

Live Was das Produkt heute kann

Konzept Was das „systematische" Tool wäre

Nutzen je Akteur — heute und in der Ausbaustufe

Begleitdokument

LandNutzen.
Nutzungspotenzial sichtbar machen.

Liegenschaftseigentümer

Phasierungsvorschlag

Gemeinderatsprotokolle — DSGVO & Datenqualität