Wie überbewertet sind Wohnimmobilien? Was der OeNB-Fundamentalpreisindikator seit 1989 zeigt

Kurzantwort

Nach dem Fundamentalpreisindikator der Oesterreichischen Nationalbank (OeNB) lagen die Preise für Wohnimmobilien im ersten Quartal 2026 in Österreich um 4,7 % und in Wien um 11,1 % über dem Modellwert. Am höchsten war die geschätzte Überbewertung seit Beginn der Reihe 1989 im zweiten Quartal 2022: +35,6 % für Österreich, +39,5 % für Wien. Seither ist die Abweichung um 30,8 Prozentpunkte (Österreich) bzw. 28,4 Prozentpunkte (Wien) geschrumpft; seit Ende 2024 bewegt sie sich kaum noch. Davor gab es eine lange Gegenphase: Von Ende 1997 bis Ende 2015 lag Österreich 73 Quartale in Folge unter dem Modellwert, am tiefsten im dritten Quartal 2009 mit −16,8 %.

Der Fundamentalpreisindikator ist eine Modellschätzung der OeNB zur Über- oder Unterbewertung. Er ist keine Preismessung, keine Prognose und keine Aussage über ein einzelnes Objekt, einen Bezirk oder ein anderes Bundesland als Wien – und keine Kauf- oder Verkaufsempfehlung.

Datenstand: OeNB-Quellenstand 2026-Q1, auf LandNutzen seit 24. September 2026 als rechtlich geprüfter Release aktiv. Alle Zahlen in diesem Beitrag wurden am 25. September 2026 schreibfrei aus diesem Release gelesen (Abfrage unten). Die jüngsten 20 Quartale zeigt auch die öffentliche LandNutzen-Schnittstelle GET /api/tools/immobilienmarkt – mit denselben Werten.

Was der Fundamentalpreisindikator misst – und was nicht

Der Indikator vergleicht die Preise für Wohnimmobilien mit einem Modellwert der OeNB und drückt die Abweichung in Prozent aus:

• Positiver Wert: Laut Modell liegen die Preise über dem Modellwert – eine geschätzte Überbewertung.
• Negativer Wert: Laut Modell liegen die Preise darunter – eine geschätzte Unterbewertung.
• Null: Preise und Modellwert stimmen überein.

Weil der Indikator selbst schon eine Prozentangabe ist, sind Veränderungen Differenzen in Prozentpunkten. Sinkt er von +35,6 % auf +4,7 %, ist das ein Rückgang um 30,8 Prozentpunkte – nicht um 87 %.

Ein sinkender Indikator heißt außerdem nicht automatisch, dass Preise gefallen sind. Er beschreibt den Abstand zwischen Preisen und Modellwert; dieser Abstand wird kleiner, wenn die Preise sinken, wenn der Modellwert steigt oder wenn beides zusammenkommt. Welcher Anteil worauf entfällt, lässt sich aus der Reihe allein nicht ablesen. Wie sich das Preisniveau selbst entwickelt hat, zeigt der Häuserpreisindex in unserer ersten Datenstory: Häuserpreise in Österreich im Vergleich zur EU.

Was wir über das Modell nicht wissen: Welche Einflussgrößen in den Modellwert eingehen, wie sie gewichtet sind und wie die OeNB die Wiener Reihe getrennt von der österreichischen schätzt, beschreiben die für diesen Beitrag verwendeten Quellen nicht. Wir erklären das Modell deshalb nicht selbst und leiten aus der Reihe keine Ursachen ab. Maßgeblich ist die Methodik der OeNB; ihre Statistikseite zu Wohnimmobilienpreisen ist der Einstieg.

Der Indikator beantwortet nicht:

• was eine bestimmte Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück wert ist,
• ob Preise in einem anderen Bundesland, einem Bezirk oder einer Gemeinde über- oder unterbewertet sind – die OeNB weist ausschließlich Österreich gesamt und Wien aus,
• wie sich Preise oder Überbewertung künftig entwickeln,
• ob jetzt ein guter Zeitpunkt zum Kauf oder Verkauf ist.

Der Verlauf seit 1989

Die Grafik zeigt beide Reihen über alle 149 Quartale von 1989-Q1 bis 2026-Q1. Die schwarze Nulllinie trennt die geschätzte Überbewertung (oberhalb) von der Unterbewertung (unterhalb).

Die Grafik ist illustrativ. Alle Werte je Quartal stehen in der Tabelle weiter unten – sie ist die vollständige, barrierefreie Quelle dieser Aussagen.

1989 bis 1997: knapp über dem Modellwert

Österreich lag in den ersten knapp neun Jahren der Reihe – von 1989-Q1 bis 1997-Q3 – in jedem Quartal über dem Modellwert, zwischen +1,6 % (1997-Q3) und +10,1 % (1994-Q4). Wien begann mit dem niedrigsten Wert seiner gesamten Reihe: −24,0 % im ersten Quartal 1989. Bis 1991-Q1 blieb Wien unter null, danach bis Mitte 1995 überwiegend darüber, mit einem Höchstwert von +11,8 % (1992-Q2).

1997 bis 2015: fast zwei Jahrzehnte Unterbewertung

Ab dem vierten Quartal 1997 lag Österreich 73 Quartale in Folge unter dem Modellwert. Am tiefsten war der Indikator im dritten Quartal 2009 mit −16,8 %; fast ebenso niedrig war er im ersten Quartal 2004 mit −16,5 %. Erst im ersten Quartal 2016 lag er wieder knapp über null (+0,1 %).

Wien rutschte schon im vierten Quartal 1995 ins Minus und blieb dort 66 Quartale lang, bis 2012-Q1. Der Tiefstwert dieser Phase lag im vierten Quartal 2003 bei −19,9 %. Seit dem zweiten Quartal 2012 liegt Wien in jedem Quartal über dem Modellwert – knapp vier Jahre früher als Österreich.

2016 bis 2022: Anstieg auf den Höchststand

Nach dem Übergang ins Plus stieg der Indikator für Österreich zunächst langsam – im ersten Quartal 2020 lag er bei +7,5 % –, danach deutlich schneller: Im ersten Quartal 2021 lag er bei +13,8 %, im zweiten Quartal 2022 bei +35,6 % – dem höchsten Wert seit Beginn der Reihe. Alle vier Quartale des Jahres 2022 lagen über +30 %. Der stärkste Anstieg binnen eines Jahres fiel auf das zweite Quartal 2022: +19,6 Prozentpunkte gegenüber dem Vorjahresquartal.

Wien erreichte im selben Quartal seinen Höchststand von +39,5 % und lag von 2021-Q4 bis 2023-Q1 sechs Quartale lang über +30 %.

2022 bis 2026: Abbau – und seit Ende 2024 kaum Bewegung

Nach dem Höchststand ging die geschätzte Überbewertung rasch zurück. Für Österreich lag der Indikator im vierten Quartal 2023 um 20,5 Prozentpunkte unter dem Vorjahresquartal – der stärkste Jahresrückgang der gesamten Reihe. Für Wien war der stärkste Jahresrückgang im ersten Quartal 2024 mit 16,8 Prozentpunkten.

Seit dem vierten Quartal 2024 hat sich wenig verändert: Österreich bewegte sich zwischen +4,6 % (2025-Q4) und +5,8 % (2025-Q1), Wien zwischen +11,1 % (2026-Q1) und +12,0 % (2025-Q1). Gegenüber dem Vorjahresquartal sank der Indikator im ersten Quartal 2026 um 1,0 Prozentpunkte (Österreich) bzw. 0,9 Prozentpunkte (Wien).

Die Reihe selbst liefert keine Begründung für Anstieg und Abbau. Ursachen sind nicht Gegenstand dieses Beitrags; wir leiten aus den Zahlen deshalb keine ab.

Österreich und Wien im Vergleich

Wien liegt seit dem zweiten Quartal 2010 in jedem Quartal über dem Wert für Österreich. Im Abbau seit 2022 ist der Abstand größer geworden: Zum Höchststand im zweiten Quartal 2022 lag Wien 4,0 Prozentpunkte über Österreich, im ersten Quartal 2026 waren es 6,4 Prozentpunkte. Österreich ist seit dem Höchststand also stärker zurückgegangen (−30,8 Prozentpunkte) als Wien (−28,4 Prozentpunkte).

Beide Reihen stammen aus demselben OeNB-Indikator. Ob die Wiener Werte mit den österreichischen unmittelbar vergleichbar sind – etwa weil beide auf demselben Modell beruhen –, geht aus den hier verwendeten Quellen nicht hervor. Wir vergleichen deshalb nur die veröffentlichten Werte, nicht die Modellannahmen dahinter.

Was dieser Beitrag bewusst ausspart

• eine eigene Bewertung, ob Wohnimmobilien „zu teuer“ sind – der Beitrag gibt ausschließlich die OeNB-Modellschätzung wieder,
• Aussagen zu einzelnen Objekten, Bezirken, Gemeinden oder anderen Bundesländern als Wien,
• Euro-Beträge, Quadratmeterpreise oder eine Preisauskunft,
• eine Prognose und jede Kauf- oder Verkaufsempfehlung,
• Ursachen für Anstieg und Abbau der geschätzten Überbewertung.

Alle Werte je Quartal

Die vollständige Reihe als Tabellenalternative zur Grafik. Werte in Prozent Abweichung vom Modellwert, von LandNutzen auf eine Nachkommastelle gerundet; positive Werte stehen für eine geschätzte Überbewertung, negative für eine Unterbewertung.

Quartal	Österreich (Abweichung in %)	Wien (Abweichung in %)
1989-Q1	+4,3	−24,0
1989-Q2	+4,2	−22,0
1989-Q3	+2,9	−17,7
1989-Q4	+2,9	−16,9
1990-Q1	+4,4	−14,9
1990-Q2	+3,8	−8,4
1990-Q3	+3,9	−2,2
1990-Q4	+4,6	−1,9
1991-Q1	+4,5	−1,8
1991-Q2	+5,2	+1,0
1991-Q3	+7,1	+3,6
1991-Q4	+8,4	+4,7
1992-Q1	+9,3	+8,9
1992-Q2	+9,5	+11,8
1992-Q3	+9,0	+7,9
1992-Q4	+8,1	+7,2
1993-Q1	+6,6	+2,7
1993-Q2	+6,0	+4,4
1993-Q3	+5,5	+1,7
1993-Q4	+4,7	+1,3
1994-Q1	+5,1	+0,9
1994-Q2	+7,7	+1,2
1994-Q3	+8,9	+1,7
1994-Q4	+10,1	+0,3
1995-Q1	+9,9	+1,3
1995-Q2	+8,8	−0,9
1995-Q3	+7,5	+2,3
1995-Q4	+6,4	−4,2
1996-Q1	+5,0	−1,4
1996-Q2	+5,2	−0,7
1996-Q3	+5,2	−4,0
1996-Q4	+4,8	−5,9
1997-Q1	+3,9	−3,7
1997-Q2	+2,7	−5,2
1997-Q3	+1,6	−2,1
1997-Q4	−0,1	−4,8
1998-Q1	−3,2	−7,5
1998-Q2	−4,3	−10,6
1998-Q3	−5,7	−9,9
1998-Q4	−6,8	−13,5
1999-Q1	−7,9	−14,8
1999-Q2	−7,5	−14,7
1999-Q3	−5,4	−13,1
1999-Q4	−4,7	−13,1
2000-Q1	−4,3	−12,2
2000-Q2	−7,0	−13,6
2000-Q3	−8,2	−13,4
2000-Q4	−8,5	−13,9
2001-Q1	−5,8	−14,3
2001-Q2	−8,0	−13,8
2001-Q3	−7,0	−16,1
2001-Q4	−10,3	−19,0
2002-Q1	−7,5	−14,5
2002-Q2	−9,2	−15,0
2002-Q3	−7,9	−15,8
2002-Q4	−9,2	−14,7
2003-Q1	−9,4	−15,1
2003-Q2	−11,9	−17,2
2003-Q3	−13,0	−18,4
2003-Q4	−11,6	−19,9
2004-Q1	−16,5	−19,3
2004-Q2	−13,4	−18,3
2004-Q3	−14,0	−19,2
2004-Q4	−12,8	−18,9
2005-Q1	−13,9	−19,3
2005-Q2	−14,7	−18,7
2005-Q3	−14,4	−17,0
2005-Q4	−13,3	−17,1
2006-Q1	−13,6	−16,1
2006-Q2	−12,8	−15,5
2006-Q3	−13,3	−14,5
2006-Q4	−14,4	−15,5
2007-Q1	−12,0	−13,5
2007-Q2	−11,5	−12,7
2007-Q3	−11,7	−13,2
2007-Q4	−10,8	−12,9
2008-Q1	−9,8	−11,3
2008-Q2	−10,7	−11,0
2008-Q3	−9,5	−9,3
2008-Q4	−10,1	−8,6
2009-Q1	−12,7	−12,8
2009-Q2	−15,2	−13,4
2009-Q3	−16,8	−15,6
2009-Q4	−16,1	−14,7
2010-Q1	−13,3	−13,6
2010-Q2	−12,8	−11,9
2010-Q3	−12,6	−9,8
2010-Q4	−12,2	−9,4
2011-Q1	−10,2	−6,7
2011-Q2	−11,5	−7,7
2011-Q3	−9,7	−4,6
2011-Q4	−9,3	−3,1
2012-Q1	−5,4	−0,1
2012-Q2	−5,4	+3,7
2012-Q3	−4,5	+5,8
2012-Q4	−4,9	+5,0
2013-Q1	−5,8	+4,5
2013-Q2	−5,5	+6,3
2013-Q3	−4,7	+7,0
2013-Q4	−6,3	+7,8
2014-Q1	−5,1	+8,7
2014-Q2	−4,1	+9,6
2014-Q3	−5,8	+6,4
2014-Q4	−6,7	+6,7
2015-Q1	−5,5	+6,8
2015-Q2	−4,3	+8,1
2015-Q3	−3,6	+8,1
2015-Q4	−1,2	+9,9
2016-Q1	+0,1	+11,8
2016-Q2	+0,3	+8,9
2016-Q3	+0,7	+9,5
2016-Q4	+0,8	+10,4
2017-Q1	+4,1	+12,6
2017-Q2	+4,7	+11,3
2017-Q3	+5,2	+12,3
2017-Q4	+4,8	+10,8
2018-Q1	+6,5	+12,8
2018-Q2	+7,2	+13,2
2018-Q3	+9,6	+15,6
2018-Q4	+9,5	+15,1
2019-Q1	+9,1	+15,8
2019-Q2	+9,7	+17,3
2019-Q3	+8,1	+14,9
2019-Q4	+8,2	+15,4
2020-Q1	+7,5	+15,7
2020-Q2	+5,1	+14,8
2020-Q3	+9,0	+17,8
2020-Q4	+9,1	+17,7
2021-Q1	+13,8	+21,2
2021-Q2	+16,0	+22,9
2021-Q3	+19,9	+27,3
2021-Q4	+26,2	+31,8
2022-Q1	+31,3	+35,5
2022-Q2	+35,6	+39,5
2022-Q3	+34,1	+37,6
2022-Q4	+32,6	+36,9
2023-Q1	+26,2	+32,5
2023-Q2	+21,1	+28,7
2023-Q3	+17,1	+24,8
2023-Q4	+12,1	+20,6
2024-Q1	+9,1	+15,7
2024-Q2	+7,5	+14,8
2024-Q3	+6,4	+12,7
2024-Q4	+5,7	+11,8
2025-Q1	+5,8	+12,0
2025-Q2	+4,9	+11,2
2025-Q3	+5,3	+11,4
2025-Q4	+4,6	+11,2
2026-Q1	+4,7	+11,1

Quelle: OeNB - Fundamentalpreisindikator für Wohnimmobilien, https://www.oenb.at, Lizenz CC BY 4.0; gelesen über die LandNutzen-Provenienz oenb am 25. September 2026. Rundung, Tabelle und Grafik: LandNutzen.

Reproduzierbarkeit: wie diese Zahlen entstehen

Alle Werte stammen aus der Sicht price_facts_current, die ausschließlich Zeilen des jeweils aktiven, für die öffentliche Anzeige qualifizierten Release je Quelle liefert (Migration 0054_price_release_facts.sql, ADR-0070). Für die OeNB ist das der Release 23239963-c09e-44fb-a8fe-ce6e13b8d468 mit Quellenstand 2026-Q1 und je 149 Quartalswerten für Österreich und Wien. Die exakte Abfrage:

SELECT source_slug, release_id, source_vintage, region_scheme, region_code,
       period_code, indicator_slug, value, value_status
FROM price_facts_current
WHERE source_slug = 'oenb'
  AND indicator_slug = 'oenb:fpi:overall'
  AND (
    (region_scheme = 'COUNTRY' AND region_code = 'AT')
    OR (region_scheme = 'OENB' AND region_code = 'AT-WIEN')
  )
ORDER BY region_code, period_code ASC;

Sie lief am 25. September 2026 in einer schreibgeschützten Transaktion gegen die Produktionsdatenbank. Die jüngsten 20 Quartale stimmen wertgleich mit dem öffentlichen Endpunkt GET /api/tools/immobilienmarkt überein, der für das Werkzeug dieselbe Sicht liest. Höchst- und Tiefstwerte, Phasen und Veränderungen sind aus den ungerundeten Werten berechnet und erst danach gerundet. Ein Test, der die zitierten Kennzahlen deterministisch aus denselben Werten in derselben Zeilenform ableitet und die Tabelle oben Zeile für Zeile gegenprüft, liegt unter tests/unit/content/ueberbewertung-wohnimmobilien-oenb.test.ts.

Die Zahlen gelten für den OeNB-Quellenstand 2026-Q1. Einen neuen Quartalsstand bezieht LandNutzen einmal je Quartal manuell und prüft ihn als eigenen Release; bevor dieser Beitrag darauf umgestellt wird, folgt ein neuer Fakten- und Schlussreview.

Quellen, Lizenz und Namensnennung

• OeNB: Quelle: OeNB - Fundamentalpreisindikator für Wohnimmobilien, https://www.oenb.at, Lizenz CC BY 4.0. Einstiegsseite der OeNB: Statistik – Wohnimmobilienpreise; Nutzungsbedingungen: OeNB – Impressum und Haftung.
• Änderungen: LandNutzen hat die OeNB-Werte auf eine Nachkommastelle gerundet, Veränderungen in Prozentpunkten, Phasen sowie Höchst- und Tiefstwerte berechnet und Grafik und Tabelle daraus erstellt. Die OeNB hat diesen Beitrag weder erstellt noch geprüft; sie unterstützt oder empfiehlt LandNutzen nicht.
• LandNutzen-Provenienz: oenb belegt den aktiven, qualifizierten Release, Quellenstand, Lizenz und bekannte Grenzen.

Korrekturweg

Fällt Ihnen ein Fehler oder eine überholte Zahl auf, nehmen wir Korrekturhinweise über /impressum#kontakt entgegen. Ein neuer aktiver OeNB-Release, eine geänderte Lizenz oder ein korrigierter Wert löst vor einer erneuten Veröffentlichung einen neuen Fakten- und Schlussreview aus – genau wie bei den bereits veröffentlichten Wissensbeiträgen.

Den aktuellen Fundamentalpreisindikator im Immobilienmarkt-Signal mit Quelle, Datenstand und Grenzen ansehen

Fazit

Nach der Modellschätzung der OeNB war die Überbewertung von Wohnimmobilien 2022 so hoch wie nie seit 1989 – in Österreich wie in Wien. Seither ist sie deutlich geschrumpft, aber im ersten Quartal 2026 nicht verschwunden: Österreich liegt 4,7 %, Wien 11,1 % über dem Modellwert, und seit Ende 2024 hat sich daran wenig geändert. Die lange Phase unter dem Modellwert von 1997 bis 2015 zeigt, dass der Indikator über Jahre in beide Richtungen ausschlagen kann. Er bleibt eine Modellschätzung: keine Preismessung, keine Prognose und keine Grundlage für eine Entscheidung über ein einzelnes Objekt.